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房屋按揭保险保费标准调高 到底谁最受影响?

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■业界指受影响的是家庭年收入约7至8万元、购买房价50万元左右的买家群体。星报资料图片

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■CMHC指在3月17日后提交的房贷保险申请,保费才按新标准计算。星报资料图片

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)昨天宣布,由3月17日起调高房屋按揭保险的保费标准。CMHC公司指保费调高幅度不大,贷款者平均每月只需多支出5元保费,高级副总裁曼尼尔(Steven Mennill)指调高保费是为了保持房贷保险业的竞争能力,增加财政稳定系数,相信调高保费的幅度不会对保户造成太大的财务影响。

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根据CMHC公布的数字,以五年期贷款、25年摊还、利率为2.94%计算,首付比例在5%至9.99%的贷款客户,贷款额在15万元时,每月将多支出保费2.82元;贷款额在25万、35万、45万及55万元时,每月预计增加的保费分别是4.7、6.59、8.47及10.35元;贷款额在85万元时,每月将多支出保费15.98元。如果首付提高至15%至19.99%,贷款额在15万元时,每月将多支出保费7.06元。贷款额在85万元时,每月将多支出保费39.96元。

CMHC表示,保费多寡与加拿大联邦金融机构监察办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,OSFI)对于保险公司储备资金的规定有关。OSFI公布于今年1月1日生效的新规定,要求提供按揭保险的金融机构必须持有更多储备基金,以加强金融体系的稳定性,提供一个抗御金融风险的屏障。这是今次调涨保费的主要原因。

CMHC公布数据显示,在2016年前9个月,该机构提供保险的按揭平均贷款额为24.5万元。所有受保的房贷个案中,近50%借款总额在30万元以下,近95%贷款总额在60万元以下,贷款总额逾85万元的不足1%。保户平均的首付比例为约8%。保户平均的月支出占收入比例(gross debt service ratio,GDS)为25.6%。

已受保贷款户保费不变

GDS的计算方式是将每月房屋贷款必须偿还的本金、利息,与房屋应支付的地税及水电取暖等费用相加,所得出的支出总数除以家庭每月的总收入,即得出每月用于与房屋有关的开支,占家庭总收入的份额。CMHC规定,GDS比率不得超过其家庭月收入总额32%,贷款者才有资格申请CMHC的房屋按揭保险。

CMHC是基于贷款总额所占房屋价值的比率(loan-to-value ratio)来规定保费占贷总额的比例,从而计算出每一笔房贷的实际保费金额。比率愈高(即首付愈少)则保费愈贵。由3月17日开始,根据这一比率不同,CMHC将收取相当于受保贷款总额0.6%至4.5%之间的保费,比例较现行标准显著调高。

保费可以在申请贷款时一次性全额支付,但更多情况是将其加至房贷的总额中,分摊至每月的还款额当中偿还。CMHC定期检讨其保费的标准并作出调整,以满足索赔的需要和行政管理成本,并配合联邦政府对于保险公司的储备资金要求。

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■保费可在申请贷款时一次过全额支付,或摊分至每月还款额中。资料图片

当贷款申请者的首付比例在5%至20%之间时,银行及其他借款金融机构通常要求贷款者申请CMHC的房屋按揭保险,受保后才向借款者放出贷款。CMHC强调,已受保的贷款户,其保费不会改变。在今年3月17日前提交保险申请的保户,不论其房屋交接日期是否在这一期限之后,其保险仍按现有的标准计算。只有在3月17日后提交的房贷保险申请,其保费才按调高后的新标准计算。按惯常做法,房贷申请者只有在提交了完整的个人资料及房屋资料时,CMHC才算正式接受其申请。

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■鲲鹏国际金融公司总裁、贷款专家孙晓明

  业界:年收入8万买50万楼最受影响

鲲鹏国际金融公司总裁、贷款专家孙晓明分析说,CMHC此次调涨房屋按揭保险保费,受影响的主要是家庭年收入在7、8万元、购买房屋价位在50万元左右的买家群体,即是在较边远地区购买低层住宅,或是在城市地区购买共管柏文单位的人。该政策对于平抑房价没有实质影响。

孙晓明分析,CMHC提供按揭保险的对象绝大多数是首付比例不足25%的房贷申请者。现时大多伦多地区房价极高,特别是低层住宅均价超过100万元。买家如果只付25%以下的首期,仍需要巨大数额的贷款。以加拿大的平均家庭收入而言,很少买家可以符合银行要求取得如此大额的贷款,结果是大部分买家必须加大首付比例至35%以上甚至更高,因而也就不需要向CMHC申请房贷保险。

换言之,在目前大多数情况下,如果买家付不到35%以上的首期,就难以凭其收入由银行取得贷款。如果付到35%以上的首期,则不需要申请CMHC的房贷保险,因而保费是否上涨对其影响不大。孙晓明表示,由这一点分析,此次CMHC调涨保费对于平抑房价而言没有实质影响,受影响最大的反而是那些预算有限、首付在10%左右、需要贷款总额在40万至50万之间的人群。

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■业界分析指新政策对平抑房价没有实质影响。星报资料图片

她举例说,假如有人购买100万元的房屋,首付10%即10万元,贷款90万元,这时需要向CMHC申请按揭保险。根据银行或是CMHC对于贷款者GDS的要求,符合资格获得这90万元贷款,买家的家庭年收入(以T4证明的报税收入)要达到20万元。显而易见,能达到这一收入标准的家庭少而又少。大多数家庭以其收入贷不到这么多钱,而必须加大首付比例。

反过来以大多数家庭平均年收入约10万元而言,若购买50万元左右的房屋,若首付10%即5万元,贷款45万元,其收入可以满足银行贷款申批要求。上述这种情况需要申请CMHC按揭保险,买家正是受此次保费调涨影响最大的人群。保费的调涨将会令他们的负担能力更加脆弱。

孙晓明总结,今次CMHC政策调整制衡的主要是共管柏文或是边远地区低层住宅的购买者,对于大多伦多地区绝大多数独立房屋的购买者没有影响,对平抑房价也没有很大意义。

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