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加国地产:老年公寓有投资价值吗?

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老年公寓也有投资价值?根据以往的了解,与长者有关的住屋通常是有条件入住的:达到一定年龄、通过相关机构评估、缴付租金或者购买居住权,然后入住。这类房屋的居住者往往不拥有产权,因此投资者无从下手,也难以激起投资兴趣。目前多伦多出现一种新型的老年公寓:既拥有豪华公寓的设施,又提供长者护理和养生服务,投资者还拥有产权。

加拿大按揭暨房屋公司(CMHC)的一份研究发现,到2036年老年人口将占加拿大总人口约四分之一。人口老化将使老年住屋的市场越来越大。

  老年屋需求日增

CMHC所作的2015年度长者屋报告(Seniors’ Housing Report 2015)指出,过去的几年,安省75岁以上人口增长了3%,对Retirement Home的需求增加了大约1500间,高于同期580间的供应量增长。自2000年起,GTA地区的长者屋供应量以及在全省所占的比例持续提高,但是由于长者的数量以更快速度增加,到2015年,GTA地区的供应水平几乎保持在全省最低,每1000位75岁以上长者,隻拥有39个居住单元。

报告还称,安省长者屋标准间(指入住者每日接受护理服务不超过1.5小时)的空置率从2014年的13.9%降至12.1%,其中降幅最大的是一睡房单位;提供深度护理的安老院空置率则从7.9%降至5.4%。

根据安省退休社区协会(Ontario Retirement Communities Association)的资料,安省共有3种主要类型的长者护理屋可供选择:退休屋(Retirement Homes)、长期护理安老院(Long Term Care Homes,或称Nursing Homes)和简单护理院(Supportive Housing)。除此之外,还有长者大厦(Seniors Apartments)。

  轮候时间长 费用不菲

所有这些类型的长者屋不仅供不应求,需要很长时间排队等候,而且入住费用不菲。CMHC报告的数据显示,目前安省长者护理屋的平均月租金为3280 元,比去年上涨1.4%,接近通胀率。安省数量最多的是单户型房(bachelor),月租金为2815元。租金涨幅仍然保持低位,其原因一是新增供应量低(通常新增设施有很大一部分是更贵的单位);其二,新增供应量多数来自安省中部和西南部,这些地区的租金比安省平均数低10%。报告称租金主要受收入水平和房价水平的影响,单户型房单位租金最贵的是GTA地区。

加华置业地产公司副总裁顾伟敏(William Gu)在接受记者采访时介绍,根据不同程度的护理需求和付费形式,可将老人屋分为4类:第一类是出租给老人的长者大厦,租金比一般公寓稍高,建筑内附设一些适合长者需要的设施,有护理人员值班,不过使用服务需要额外付费。第二类是终身租用型(lifetime lease),凡55岁以上、购买了居住权的人,即可在生存期间居住。通常一室一厅的居住权费用约30万元,此居住权可以转让,但有诸多限制,隻能转让给 55岁以上的人。第三类适用于有部分自理能力、需要护士看护的长者,要缴付租金,一室单元租金每月约3000元。第四类针对完全不能自理生活、需要24小时看护的长者,包括医护、膳食等的费用为每月5000-8000元,由使用者与政府分担。

顾伟敏表示,目前多伦多出现一种新型老年公寓,投资者可以购买产权,也可以不受限制地随时转让。自去年首次推出市场即受到热捧,买家不仅有长者也有年轻人,不仅有自住买家,也有以出租为目的的投资客。

  豪华公寓的设施 长者适用的服务

顾伟敏的团队伙伴朱慧群(Irene Hanitijo)介绍,这个具革命性的老年公寓项目乐融居(Harmony Village),坐落于Sheppard Ave. E. 与 Warden Ave的西北角。有别于普通公寓和设施简陋的老人公寓之处是:乐融居既有豪华公寓的设施,又提供长者护理和养生服务,投资者还拥有产权。

乐融居第一期由29层和26层高的两栋豪华公寓组成,共享底下4层四万平方尺的商业中心及社区服务中心。第一层有小型超市、24小时连锁药房,7/24保安接待,咖啡店和茶座,更有George Brown College进驻提供膳食服务。第二层为社区娱乐中心,由非盈利机构圣保罗社区中心(St Paul)提供服务:包括免费瑜伽、太极、广场舞、麻将桥牌等活动。第三第四层除了家庭医生、牙医和专科诊所外,还有50个床位的护理中心,专职医生及护士24小时提供短期护理。公寓还带有豪华室内温水游泳池和按摩池、健康中心及图书馆。朱慧群表示,除免费服务外,也有预约购物接送等付费服务供住户选择。乐融居位于将来地铁或轻轨发展的首选之地,交通便利是一大优势。此外还是绿色节能建筑,采用环保建材,独立运作的电热联产系统,地热发电,地热融雪,令管理费保持低位。

朱慧群表示,乐融居的呎价隻有425元左右,管理费为每平方呎0.45元,在目前的公寓楼花中均属于低位,发展商还提供两年、每呎2.9元的租金回报。在首付20-35%的情况下,投资者每月有200-600元的现金流。发展商也十分看好其投资价值,因此预留了第二幢大厦不卖,作为豪华出租公寓长期拥有。

退休屋(Retirement Homes)。退休屋属于盈利机构或者私人经营的出租屋,主要适用于生活能自理、隻是需要一些基本生活照顾的长者,其主要居住者为65岁以上。退休屋法(Retirement Homes Act)中例举了13项长者护理照顾服务,包括提供膳食、协助起居、洗浴、私人保健、穿衣或助行服务、失智人士护理、配药、失禁护理,或者医生、护士和药剂师服务,退休屋要求至少能提供13种服务的其中两项。

一般说来政府对Retirement Homes并无补贴,所以入住者需要支付自己的房间和护理费用。入住者支付房屋租金,接受入住合同上订明的护理服务(Care Package),这些是包括在每月固定费用裡的,除此以外的服务都需要额外付费。入住退休院的门槛是最低的,长者可以自行选择入住不同地点和提供不同服务的退休屋,申请人不需要通过CCAC的资格评估,隻需要确认申请者能够独立生活。退休屋允许亲友探访和用餐,但隻有部分设有可留宿的客房。

长期护理安老院(Long Term Care Homes,或称Nursing Homes)。为日常生活无法自理、需要24小时专人护理的长者而设,安老院提供比退休屋和简单护理院更高水准的私人护理。护理院由政府授权并接受政府规管,由省衛生和长期护理厅 (MOHLTC)资助,非牟利机构或私营企业提供服务。与退休院的护理服务不一样的是,24小时专人护理、个人保健和安全监护都是免费的,住者每个月缴纳固定费用(称共同支付款co-payment),用于食宿、家务管理、洗衣、房屋保养和行政费,费率由MOHLTC制定并且随时变更。如果没有能力支付最基本的费用,也有可能获得政府补贴。护理院使用者缴付的费用低廉,护理条件好,问题是供应数量远不能满足需求,等候入住的时间愈来愈长,并且往往难以满足第一选择,申请者必须通过当地社区护理服务中心(Community Care Access Centre,CCAC)进行资格评估。

简单护理院( Supportive housing)。指住户需要简单或者中等照顾,比如收拾房间和简单护理等服务,住户基本可以独立生活。提供可选择的膳食、洗衣服务和社交活动,在有需求时提供24小时护理服务。有政府资助,租住者有可能申请到与收入挂钩的政府补贴。一般是在公寓楼内的一部分单元,或者是一个小团体的住宅。护理院的分配归《住宅租赁法》(2006)管辖,有的由MOHLTC提供资金和监督。一般由市政府拥有和运营,也有的归非赢利组织拥有和运营,包括宗教机构、老人组织、服务团体和不同的文化机构等。申请者需要通过CCAC的资格评估,合格者通常要列入等候名单。

长者大厦(Seniors Apartments)。是政府为长者(尤其是低收入)提供的能够自己支付房租和生活费用、不用在经济上依附任何人的家。申请者要求是59岁以上,有独立生活居住能力的低收入长者。长者大厦由政府筹资兴建,并以低廉的价格租给提出申请获批者,租金大约为其总收入的30%。服务上不提供餐饮和护理服务,入住者必须能管理自己的衣食住行。长者大厦大部分都是单房户型和一房一厅户型。有的拥有健身房、乒乓球台、书报室等。如果想得到某些医疗护理的免费上门服务,就必须经过CCAC的评估和安排。长者大厦的等候期最短1年,最长的要12年。

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不同房型标准间的平均租金($)

半私密/病房 私人空间/ 单户型Studio 一睡房 二睡房 总计
地区 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015
GTA 2256 2336 3219 3232 4270 4287 5729 5519 3825 3842
多伦多 1813 1747 3095 2974 4576 4538 6513 6365 3917 3782
安省 1775 1774 2776 2815 3937 3954 5207 5122 3236 3280

标准间指入住者每日接受的护理服务不超过1.5小时。

不同年代开放的长者屋标准间平均租金($)

开放年代 1990年之前 1990-1999年 2000年之后 总计
GTA 3499 3525 4152 3842
半私密/病房 1960 1846 2336
私人空间/ 单户型Studio 3120 3027 3525 3232
一睡房 4377 4504 4227 4287
二睡房 5912 6034 5443 5519
安省 2901 2928 3713 3280
半私密/病房 1765 1623 2105 1774
私人空间/ 单户型Studio 2704 2676 3089 2815
一睡房 3886 3881 3986 3954
二睡房 5186 4877 5148 5122

资料来源:加拿大按揭及房屋公司CMHC

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