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研究:中国收紧外汇 加拿大楼市不会大跌

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一项报道分析,即使中国7月起收紧外匯规定对大温或是大多伦多楼市带来衝击,但专家认為影响大温、大多伦多、西雅图或是三藩市等大城市影响不大。楼市发展的因素眾多,例如本地买家仍有需求、低利率,以及中国以外的其他外国买家仍有兴趣等,一样可以支撑楼市,光是中国收紧外匯规定并不足以使大温及大多伦多的楼市崩盘。

CBC报道指出,多年来,加拿大传媒的头条总是警告,如果外国买家对楼市的投资逐渐减少,则加拿大楼市泡沫很快将爆破。

就在本月份,中国政府实施新的外匯管制,对当日单笔交易超过5万人民币(约為1万美元)的外匯交易,金融机构均需要提交大额交易报告,而在新规定实施之前,需要报告的外匯交易是20万人民币。

CBC报道说,有些人担心中国收紧外匯管制,影响中国资金投入大温楼市,有可能最终令到大温过高的楼价崩盘。

不过,了解楼市的市场分析师却说,有其他比中国外匯管制影响更大的因素,仍会為大温继续注入房屋需求。

地產市场研究公司Zillow的资深经济学家Aaron Terrazas指出,中国外匯管制新措施确实会伤害楼市,但并不足以令到楼价崩跌,其他更重要的因素包括当地人对房屋的需求、利率以及除中国外的其他外国买家。

他说,除非投资活动完全叫停,否则,楼市的泡沫不会爆破。他解释,楼市泡沫不会爆破的原因是,全球均在寻找可以投资的安全地点,不仅安全,且能够有稳定回报,而目前的现实是,加拿大和美国的楼市是安全又有高回报的投资地点。

报道说,或许有人会问,如果中国买家停止投资?那将如何影响大温楼市?报道提到,中国已经有好几年在打击资金流出,今年1月,中国政府亦出台新的规定打击外流资金,除了限制每人一年匯出的上限,还对个人匯钱购买投资生意或购买房地產作出限制,而中国政府7月又将匯出金额需要上报的额度降低至1万美元元。

為了配合新规定,不少人将匯款金额控制在9999美元以内。

报道说,中国收紧外匯管制,令到市场观察者对这些措施如何影响大温楼市出现分歧看法,有一派认為,即使中国收紧外匯管制,加上去年省府推出15%的外国买家税,大温的楼市并未受到压制,柏文及独立屋的价格在今年6月上涨到歷史最高点。

加拿大皇家银行资深经济学家Robert Hogue则警告,利率调涨及高楼价有可能令楼市在2018年出现调整,但他同时也认為,卑诗省的楼市反弹速度会比预期中快。

  温多楼市7年前加息3次后回升

  屋价最多跌2.5%

加拿大中央银行开始加息,相信不少业主都关注息口上升对屋价的影响。以上次加息周期来说,温哥华及多伦多的屋价承受打击不算大,分别在2季及3季后失復收地。

加拿大中央银行曾于2010年加息,大约在3个月内调高息口3次,每次0.25厘,亦即约1个季度内上调75个点子,速度快了一些,但未有对多伦多及温哥华屋价造成明显的衝击,分别只下跌1.7%及2.5%,之后便止跌回升。

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按照目前主流共识,今次加息周期持续较长,每次加息相隔时间也应会明显长一些,至明年底,总加幅度可能相同,或者多四分一厘。

根据加拿大中央银行的资料,7年前的加息,首轮在6月初实施,隔夜利率由0.25厘推高至0.5厘,其后又在7月下旬上调至0.75%,及至9月上旬,再升至1厘。

加息期间,多伦多屋价跌幅轻微。根据楼市资讯网站Better Dwelling的分析,开始加息前的1个月,综合基准屋价405,800元,当首轮加息之后,回落了0.59%,至于第2轮的加息,再将屋价推低1.14%。

不过,有趣的是,最后一次的加息后屋价并没有进一步回落,反而是掉头回升。

该资讯网站表示,经过3轮加息,多伦多屋价在2011年1月上升至407,700元,亦即是倒升了1,900元。换句话说,上次的加息周期,多伦多屋价回落3个月,合共1.7%,其后转稳,并且慢慢回升,约7个月收復失地。

温哥华的情况相若,加息之后,屋价跌至10月,累积跌幅2.5%,但翌年3月,屋价已回升至586,100元,与5月份相比,多出7,600元。

利息上升,随之增加的是借贷成本,明显不利大额交易的楼市卖买。该网站的分析指出,每次加息四分一厘,借贷能力便下降约3%,不过,以7年前的楼市表现而言,温哥华及多伦多的置业人士却有门路找到额外的资金来源。

今次加息周期对屋价影响仍属未知之数。不过,近期联邦政府及卑诗、安省政府针对楼市的辣招相继出台,温哥华多伦多楼市早已明显降温,所以加息的衝击会否造成雪上加霜的效果,还待楼市来证明。

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