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多伦多房子比你想象的多 供给其实不是问题

  近几年来多伦多及GTA地区的房价飞涨,供给短缺及需求旺盛一直都被认为是导致房价飙升的关键因素。但金融邮报(Financial Post)今天发表的一篇文章利用2016年人口普查资料进行的分析称,其实多伦多的房子远不是供应不足,房源比一般人想象的要多,从根本上讲,供给其实不是问题,更不是推高多伦多房价的“罪魁祸首”!

新建房屋数超过家庭增长数

根据2016年人口普查资料,2011到2016年间,多伦多的家庭数量增加为214 万户,意味着与2011年人口普查时相比,2016年净增户数为146,200户。但同期所建新屋则为175,825套,也就是说,5年期间新建房屋数要大于家庭净增数,至少多出近30,000套房子。

无论省市的政府官员,还是经济学家,或是业内人士都在多伦多房价高企时惊呼,多伦多房价飙升是供给不足所造成,但这个数据无疑给这个说法泼了一瓢冷水。

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如果比较上一次人口普查数据,供给不足造成房价飙升的说法更是苍白无力。由于2008-09年的全球金融危机,在2006-2011年期间,经济衰退造成房屋建设偏少,总共新建房屋数为160,195套,而同期多伦多的家庭净增数则是188,450户,令这个时段家庭净增数超过新建房屋数,户数比新建房多出28,255,按理说这个时段才会出现供给不足的情况。但众所周知,2006-2011年期间的房价不能与2011到2016年间的房价相提并论。

新建独立屋比例确实减少

如果说多伦多房屋供给短缺,至少部分正确,那就是加拿大人最心仪的梦之屋——独立屋确实比以前建得要少,因此如果说多伦多独立屋供应不足倒是没有问题的。

根据相关资料,2011到2016年5年间新建独立屋占所有新建房屋29%,这比此前10年期间40%的高比例确实大幅降低。再看2006-2016年10年间,多伦多家庭增加的比例为19%,而在此期间独立屋增加的比例却是13%,可见独立屋的增加幅度赶不上家庭户数增长的幅度。

多伦多怀雅逊大学(Ryerson University)的一个研究中心(Centre for Urban Research and Land Development)专门对此进行过研究。该大学的高级研究员克雷顿博士(Frank Clayton)指出,为了限制大城市扩张,安省自由党政府于2006年推出新的发展计划,其核心是鼓励高密度物业开发,限制低密度的低层民宅发展,从而导致了新建低层建筑尤其独立屋少,造成独立屋一直供不应求的局面。

多伦多近半成年孩子与父母同住

TD银行的经济学家Diana Petramala在一篇专文中分析说,多伦多的家庭户数涨幅之所以低于新建房屋的涨幅,其中很大一个原因是多伦多近半成年孩子仍然与父母同住,这个比例在全国大城市中是最高的。他们这些人宁愿“啃老”而不愿分家独立生活,这在很大程度上减缓了新家庭形成的步伐,也影响了居民对房屋的需求。

反过来看,根据人口普查资料,2001年时多伦多年轻家庭占总人口比例超过30%,在各大城市中比例最高,也比蒙特利尔28%的比例要高。但到2016年,虽然各个城市年轻家庭占总人口比例都在下降,但多伦多的降幅最大,到2016年年轻家庭占总人口比例只有24.9%,反过来比蒙特利尔还低了0.5个百分点。

不过这位专家预测说,随着越来越多的成年孩子——由于他们多数住在父母物业的地下室,因而也被称为所谓的地下室一代——分家独立,他们就可能成为新的买房一族。若这种情况出现,就会极大地刺激市场需求,也会支撑起多伦多的房市,甚至足以阻止房价的回落。

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