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比较5个国家:加拿大房价还不是最狠的

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在加拿大央行的公开演讲中,和房地产市场最相关的,就是加拿大央行副行长Lawrence Schumbri在2015年8月发表的一篇演讲。这篇演讲的名字为The Long-Term Evolution of House Prices: An International Perspective(从国际角度看房价的长期变化)。

关于加拿大的房价,这篇文章可以说是精华中的精华。大家都知道,加拿大的房价(尤其是多伦多和温哥华)在2000年左右开始起飞。根据CREA的最新数据,加拿大全国的房价在2017年9月是2005年1月的2.38倍。那么,这个数字在全世界范围下进行比较,是怎么样的呢?

这篇报告分析了加拿大的房价自2000年左右开始上涨的原因,并且给出了解释和预测。所以说,如果把加拿大的房价放在一个全球视角下去考察的话,其实更有价值。在这篇报告中,加拿大央行副行长就把加拿大和澳大利亚,新西兰,挪威和瑞典的房地产市场进行了比较。

选择这四个国家的原因,就是这几个国家都属于较开放的经济体,而且经济体量和出口结构(依赖能源出口)比较相似。

从下图可以看出来,从1975年到2015年,这五个国家的房价走势非常相似(红色的线是加拿大)。具体来说,从1975年到1995年,去除通货膨胀之后,这五个国家的房价并没有太多的上涨。但是自从1995年尤其是2000年之后,这五个国家的房价都开始起飞,开始了飞速上涨的过程。所以说,从一个国际的视角来观察加拿大的房价,加拿大房价最近这二十年的飞速增长其实并不是一个特例。

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对于这个五个国家(包括加拿大)房价的飞速上涨,加拿大央行又是怎么进行分析的呢?

加拿大央行的分析框架主要是从需求端和供给端两个方面结合来看。这也是对房地产市场进行分析的一个应有科学态度。

需求端

在需求方面,主要有四个因素:人口,贷款条件,宏观经济和其他因素。

首先来看人口。在加拿大,从1995到2015年,人口的增长速度在1%左右,速度比较快。同时,加拿大的人口增长还有一个特征,就是人口增长的大部分(超过60%)都是来自于新移民。一般来说,新移民对房屋的需求比本地人要高一些。与此同时,就是加拿大的户均人口从1976年的3.5下降到了2011的不到3。人口增长和平均家庭人数的减少都推高了对房屋的需求。

另外,除了较高的人口增长,还需要注意就是由于新移民的集聚效应,以及大城市能提供更多的工作机会,加拿大的人口增长主要是集中在加拿大的一线城市(多伦多,温哥华和蒙特利尔),这自然推动了大城市的房价。也就是说,城市化水平提高增加了房屋的需求。类似的现象在其他几个国家也同样存在。

加拿大统计局这周刚刚公布的2016年人口统计结果验证了这个现象:多伦多,蒙特利尔和温哥华这三个城市的总人口虽然只有加拿大全国人口的36%,但是超过60%移民都居住在这三个城市。也就是说,大部分移民都选择多伦多,蒙特利尔和温哥华这三个城市安顿下来。

需求端第二个重要因素是从1990年以来,随着大部分发达国家的国债收益率开始下行,房屋贷款的借款成本开始下降。尤其是在2008年金融危机发生之后,发达国家都开启了宽松的货币政策。以加拿大为例,金融危机之后加拿大央行把隔夜拆借利率一路下调到了历史最低的0.25%。所以,更低的贷款利率使得购买房屋可行性大为增加,这也强力推动了居民对房屋的需求。同时,一些金融创新特别是资产证券化,也使得房屋贷款的借贷成本下降。

下图是加拿大的五年房屋贷款利率,可以看出来,在1980年之后,贷款利率就一路走低,从最高峰的21.5%一直下降到2015年的3.6%左右。这个图非常直观地呈现了房屋借贷成本下降幅度。

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展望未来,我们认为,加拿大人口老龄化使得长期利率会维持在低位。但是,必须要注意OSFI明年1月开始实行的压力测试新规。压力测试要求所有购房者证明能够在房贷利率增加两个百分点之后仍然能负担得起贷款,这个措施几乎相当于加拿大央行连加八次息。投资者需要密切关注新规实施之后对房屋市场的影响。

最后,加拿大央行还提出了一些其他支撑房地产需求的原因,例如稳健的货币政策,较低的通货膨胀率以及有效的财政政策。

供给端

从供给面来看,主要有两个因素。一个是政府的管制。正如之前提到的,随着城市化率的提高,很多国家的政府开始引入了一些管制,像是多伦多在2001年通过了Greenbelt政策,限制了土地的供给。

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这是一幅Markham的卫星图。图的左边是多伦多的Greenbelt出台之前兴建的居住区,图的右边是多伦多的Greenbelt出台之后兴建的居住区,可以看出房屋的lot size明显变小了。

第二是地理位置。在许多城市(例如温哥华,悉尼,墨尔本,香港等),地理位置都导致房屋的供给增加不够,也就是说跟不上需求的增长。所以这个因素相当于也是房价上升的推手,尤其是在温哥华(三面环山,一面环海)。

总的来说,加拿大(尤其是多伦多和温哥华)自1995年至2015这二十年之间的房价飞速上涨,如果放在一个全球的视角下来观察的话,是可以理解的,而且绝不是孤立的。这个经济现象在其他几个和加拿大经济文化相似的国家(澳大利亚,新西兰,瑞典和挪威)也同时发生,并不是太令人惊讶。

 但是,加拿大的特殊情况在于加拿大的经济深度依赖石油。所以在2014年第三季度油价开始暴跌之后,加拿大央行在2015年连续两次降息,降息不光使得房贷利率下降,也使得加元一路下跌,推高了海外资金的购买力。

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以加元兑人民币为例,加元对人民币汇率在2016年1月初下降到了4.53(这是一个历史大底),和2017年7月的5.8左右相比相比,汇率下降了22%,所以多伦多的房价在2016年和2017年初迎来了一波加速上涨。

至于加拿大房价在近两年的走势如何,请关注我们后续的地产研究系列。

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