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从温哥华的地产市场 看经纪行业的白热化竞争

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温哥华一直是加拿大房地产市场的重镇,地产投资买卖活跃,从事销售的经纪人职业自然也是需求旺盛。本周末,又有两家重量级地产公司在温哥华开张运营,标志着当地的地产市场走向更为激烈的竞争。

过去10年来,BC省对于地产行业的依赖创造了一个奇迹不断的就业领域,低陆平原的房地产行业从业人数增长了53%,顶级地产经纪年赚百万加元早已经不是梦想。社会上总是有些人认为地产经纪来钱太容易,佣金太好赚,但懂得行内情况的业界人士表示,并不是那么多人能赚得盆丰钵满,有一半地产经纪不算开支也赚不到年薪五万,而那些顶尖的人才无一不是付出极大的努力。

  这是个一点点培训就行的行业吗?

在BC省,地产行业相关的全职工作在2007年到2017年之间增加了39%,这不包括房地产建筑施工方面的职位,这一类职位在10年内增长了27%。前一类工作包括物业评估师、物业管理人员和地产经纪,其职位数量已经超过卑诗省传统的林业和伐木工作。

就数字统计而言,BC省地产行业有5万1000个就业机会,这不包括兼职的职位,林业职位是1万8600个,捕鱼和狩猎职位是2300个,采矿业也增长了47%,就业人数达到2万8900人。

BC省地产协会表示,该省11个独立的地产协会一共拥有超过2万2000个持牌地产经纪,其中,光大温地产局就有超过1万4000个。西门菲沙大学城市城市项目主任Andy Yan最近总结了卑诗统计局的数字,认为:“卑诗省经济的现状和未来将由房地产业主导,历史以来的木材和水利行业已经退居二线。”

经济学家Harold Innis关于加拿大长期依赖资源开采的著名路线图似乎已经在卑诗省走向尾声。BC省商业理事会首席政策官Jock Finlayson表示,人们坚信房地产生意,特别是从事销售工作是一个高收入行业,只需要一点点培训和教育。

  几十年来没有变化过的佣金模式

Finlayson说:“很多人被吸引到这个行业,因为大家觉得其中有很多钱可赚,当然那些很成功的人真的是赚了相当多的钱。”地产经纪就业人数的大增是因为被看做很轻松就能赚钱,在状态最佳的时候,好的经纪可以赚到数百万加元。

Finlayson 指出,这是相当惊人的收入,地产行业领域的佣金模式没有收到技术革新或者其他创新因素的影响,围绕着交易依然有着相当的佣金费用。他说:“想想证券业务,凡是股票交易的佣金在北美过去20到25年之间有着天文数字般的下降幅度,我在道明银行交易10万加元的股票只花7元钱。”

Finlayson认为,有太多行业里,中间人的角色已经淡出,但地产行业迟迟没有看到变化,并且在一个强劲的地产环境下,就像是现在这样,地产经纪就能获得极高的收入,这就是为什么吸引了各色各样的人群加入其中。

按照Finlayson的说法,地产经纪这个行业可以成为高薪职业,不需要经过大量的培训和交易,他说:“这个地产销售领域人潮的激增反应了非常低的进入门槛,如果你想成为一名医生、一名律师、一名工程师或者建筑设计师,甚至是一名经济学家,都需要数年的受教育时间。”

  顶尖地产经纪榜样的力量

不过他也警告人们,即便是在温哥华,靠销售地产成为百万富翁的人也为数很少。Finlayson说:“我也听人说,也了解这个行业的情况,15%到20%的地产经纪拿到了佣金的大部分,市场情况也时好时坏,所以如果很多人抱着‘快速致富’的念头加入其中,那大多数都不会成功。一旦市场降温,交易减少,我认为肯定可以看到人们退出这个行业。”

当人们加入地产经纪行列时,就能想到那些大温业绩排名top 1%或者top 10%行列中的金牌经纪们,想到那些销售额惊人的团队。在华人圈内,这样的成功例子很多,每个大型地产经纪公司都会涌现出来。有各种各样的故事在涌现,房地产周刊在精英录栏目中刊登了不少地产经纪行业中的顶尖人才都有着自己不同的故事,相同的是都大获成功,销售额惊人。

有些地产经纪在原来的行业中工作多年,遇到瓶颈或者危机,转而把地产销售这个业余爱好变成了全职工作,在考牌之后迅速有了业绩,年级稍长的利用了多年积累下的朋友和熟人网络,年轻的加入有相当助力的精英团队中学习,在这些过程中,一些人开始出类拔萃,业绩也像雪球般越滚越大。

很多专攻温哥华西区和西温哥华的地产经纪长期在销售300万或者400万加元以上的住宅,每年销售12到15个,算算数学就能知道这些顶尖地产经纪的年收入。业界人士表示,这些地产经纪都非常勤奋非常努力,大量时间在服务客户,很难顾家或者有休息的时候,用一个经纪的说法是“忙得像条狗。”

  1200个新地产经纪正准备加入

从公平的角度来看,地产经纪拿到的佣金并没能全部进入自己的腰包,要缴纳税收,除去经营业务的开支,还有各种支持人员的各种费用。一些团队运作的地产经纪队伍要拿出相当大的佣金比例分给其他队员,支付大量精美印刷的传单以及各类广告费用。

地产经纪可以自己决定收取多少佣金,但一般来说,物业成交价的前10万加元收取7%左右,其余是2.5%。买方地产经纪则是收取物业成交价前10万加元的3.255%,之后是1.1625%。

地产经纪Jerome Deis同时还是大温地产局的一个教师,对那些已经完成了地产交易服务课程(例如BC大学尚德商学院提供的课程)进行培训,BC大学这些课程可以兼职或者全职上课,一般最快也要8到10周时间才能参加考试,通过考试后就可以申请牌照。

为了可以访问Multiple Listings Service,持牌地产经纪还必须申请地产局组织两个的导师培训课程,并且每两年还要进修一次,才能保留牌照。Deis表示,目前有大约1200个新地产经纪正在参加导师培训课程,其中很多人都是业余兼职做地产经纪,同时还有其他工作在做,还有一些建商也需要考牌照,以便销售他们建造的房屋。

  这绝对不是一个能赚快钱的行业

作为年轻人去进入地产经纪行业,没有家庭的顾虑,可以更专注投入其中,身边也有很多正需要进入地产市场的朋友,而人到中年改行做地产经纪的人们则有着更为稳定的社交基础、更为成熟的社会阅历,还有一些已经完成自己的事业,比如成功开了公司的人们加入其中,想要尝试一些不同的事情。

过去五年,低陆平原房地产市场一直处于最好的年代,一直有很稳定的人数进入地产经纪。Deis说:“有些人认为这是一个有利可图的职业,认为‘我看那个地产经纪展示了几栋房子,开着一辆好车,觉得很容易,我也可以做到。’他们不明白这不是一天中一个小时或者两个小时的事情,而是一天10个、12个小时,甚至更多,是一年365天没有停歇,并且是自己经营一项生意。”

很容易有人会认为地产经纪来钱太容易,那些佣金似乎太高,但看不到其背后的辛苦努力以及专业知识。好的地产经纪需要对市场走向以及各个社区物业了若指掌,那些想要赚快钱的年轻人,地产经纪可能并不适合你,这是一个需要耐心和努力的行业,你能帮父母或者家人卖掉500万加元的房屋,然后就到此为止了。

BC商业理事会的Finlayson并不认为地产相关行业长远以来有着可持续的方向,他说:“我是那些认为很难从这些行业中受益的人之一,对于经济来说有那么多交易并不健康,有那么多资金和创业型人才进入地产行业,包括房屋建筑、装修和地产交易。我认为这没有建立起一个有着高效、竞争力、创新基础的经济活动,数十亿加元被用在装修和建房,这些资金和人力资源如果投入其他用途,例如建造高科技公司或者开发软件、或者投资儿童早期教育,长期来说对社会的回报将会更大。”

  不愿卖房的业主们,稳定了整个市场

1985年成为地产经纪的Vic Jang如今是Sutton West Coast的总裁和老板之一,在低陆平原和温哥华岛有25个办公室。随着房价的持续上涨,他在过去10年能看到很多新的地产经纪加入其中。

Jang说:“人们会想,如果我一年只是卖掉三套房子,那就可以是个全职工作了。但现实是,产不多50%地产经纪一年赚5万加元以下,还要去掉各种开支和税收,另外20%地产经纪一年能赚到10万到15万加元之间。”

Jang指出,地产经纪的各种开支是相当高的,租赁一辆汽车的费用,汽油费、营销费用、员工开支等等,有些顶级地产经纪每周工作80个小时左右,这不是大多数人可以做到的事情。

对于目前因为BC省政府新政策加上按揭贷款压力测试新规导致的地产市场缓和情况,Jang认为这些都不足以让住宅回到本地收入能负担的市场。可以肯定的说,买温西独立屋需要250万加元,如果要本地收入能负担的话,需要从250万加元降到120万加元,而温西和温东的绝大部分业主都不会想要卖掉自己的房子,卖了以后住哪里呢?没有哪里能买的。

业界表示,可以说,市场不会有重大改变,也不会突然增加很多挂牌的房屋,库存依然会处于较低的程度,除非有什么其他特别大的变故,例如经济危机之类的发生。所以,在未来几年,可预见的是,还会不断有人加入地产经纪的行列,也会有大浪淘去那些在其中很难生存下去的“想赚块钱”的人。

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