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有涨有落 有增有减 大多区房屋市场冷热不均

2017年4月,安省政府推出“公平住房计划”(Fair Housing Plan),令原本烧得火热的房地产市场,随即被一盘冷水照头淋,除了二手房价应声下跌,亦拖累新屋市场销售。有业界人士尝试分析去年与今年的低幢新屋价格变化,发现部分城市的新屋叫价竟下跌两至三成。但是,共管柏文市场却刚好相反,新盘呎价年升超过两成。

大多地区的新建造房屋市场,在2017年初,仍然一片好景,任何类型的低幢房屋新盘,每逢开售都可引来买家哄动,售楼处门外大排长龙已见惯不怪。不少现有屋主,看见屋价飙升,资产大增值,便决定小屋搬大屋,旧屋换新屋。本地与海外投资者,亦加入战场,在大多地区及邻近城市投资房产。

然而,去年4月20日省府推出房市调控辣招,即包含16要点的公平住房计划,房市立即掉头回落。以低幢房屋市场为例,2017年的下半年,新屋发展步伐慢下来之余,销售情况亦不理想。建筑业及发展协会(BILD)最新的数据显示,今年3月份的单住户房屋销售,包括独立屋、半独立屋、镇屋及连屋等,只有311间。虽然已经比2月份的265间为多,但相比一年前同期,大跌了77%,也比10年平均水平跌了近8成。

滞留待售新盘被迫降价

由于销售量下跌,一些发展商选择降价求售,部分叫价更降低了两成或更多。但基于新屋供应量仍然偏低,更多发展商的应变方法,是提供一些非价格上的奖励,并期待在真正需要降价之前,可以挨得到市场恢复过来。问题是,一些新盘推出的价格,比现有的库存价格为低,令旧有的新盘逼不得已要调低价格才能吸引买家。

地产网站BuzzBuzzHome早前一篇文章,比对了几个大多地区城市及近郊在这两年的新盘叫价。作者Ben Myers使用该网站的数据,将一些新屋盘在去年12月的叫价,以及今年经调整后的叫价,作出比对分析。当然,就算同一城市内,不同的新盘都有地点、地段大小、内部设备等条件上的差异,因此价格的实际变化亦各有不同。

以新建独立屋为例,笔者比对了Welland、Innisfil、韦比市、咸美顿市、宾顿市及皮克灵市。结果发现,皮克灵市在2017年底的平均叫价是130万元,但到了2018年最近期,新建独立屋叫价刚好超过100万元,跌幅大约是21%。不过,在闪高县的Innisfil,去年平均叫价约为88万元,但今年已跃升至114万元,升幅接近3成。

镇屋方面,笔者研究了咸美顿市、皮克灵市、旺市、密西沙加市及烈治文山市。结果发现,平均叫价跌得最厉害的是烈市。 2017年底的叫价约为112万元,但到了2018年,叫价只有不到78万元,跌幅高达3成。另一个见到跌幅的是密市,2017年底新建镇屋平均叫价是104万元,但2018年的叫价则只有83万元,跌幅也有两成。反而约克区的旺市,新建镇屋平均叫价出现轻微增长,由86万元升至88.5万元,升幅约3%。

 

从以上数据可以看到,烈市、密市及皮克灵市一些地产发展商,也许对市场感到忧虑,从而反映在他们的新屋叫价上。但该文作者认为,大多地区二手住宅市场的平均屋价经过连续4个月上升,买家对新屋市场,尤其西南安省地区的单一家庭新建房屋再感兴趣,只是时间问题。

新建共管柏文呎均价涨两成

另一边厢,高幢共管柏文市场似乎与低幢房屋市场朝相反方向跑。地产网站Urbanation的2018年第一季度市场报告便发现,现时新建共管柏文单位的平均呎价为843元,与2017年第一季度的686元相比,升了23%。虽然,现时的呎价与2017年第4季度的893元差了一截,但主要原因,是近来少了位处市中心核心区的新盘推出。

截至今年3月,多伦多共管柏文单位开工量已达61,337间,还未计3.7万多间正在市场进行预售的楼花,而这些楼花单位当中,有86%已成功出售。由于新盘发展比之前减少,2018年首季的新建共管柏文单位销售量只有4,219间,虽然相比一年前同期的9,744间少了一半,但这样才是较典型的首季度销售量。

 

未有售出的柏文单位存货,跌至16年来新低,仅余不足8,000间。但这些货尾的叫价,绝对不比其他新盘输蚀,现时平均叫价已达914元一呎,按年升幅接近3成。
二手共管柏文成交量下跌

单看今年第一季度的共管柏文市场,新盘与二手盘的买卖活动可谓不相上下。在新的按揭压力测试影响下,二手盘的成交量按年下跌了3成,期内只有4,297个二手单位易手。呎价方面,今年首季度平均呎价是661元,按年有11%升幅,按季度亦有2%增长。与更严格的房贷申请要求及首季度共管柏文均价已高达55.8万元有关,没有睡房间隔的开放式单位,需求也在不断增加,令目前平均价已达38万元,按年升幅高达24%。

随着2017年新建共管柏文单位销售破纪录的售出3.5万个,今年首季度的销售量已返回10年平均水平。面对因为新的贷款政策转变而导致的多项不明朗因素,以及去年快速飙升的房价,发展商及买家都倾向于更具警觉性。再加上已有大量单位在建,且建筑成本与发展收费急升,以及一些发展项目取消,都导致买家对新盘抱有更审慎态度

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