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福特胜!多伦多房地产市场将何去何从?

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6月7日第42届安省大选结果终于出炉了,保守党将成功组成多数政府,党领道格·福特当选下届安省省长。

回望过去的几年,安省的房市在经历了了一个漫长的严冬。其中,2017年推出的“房租管控”和“海外买家税”两记重拳打在了安省房市上,使得交易量和房价一齐下跌风水轮流转,今天,福特当选,其他两党落败。

今天Evan 来分析和预测下,本次大选结果对于安省房市造成的影响,以便在未来四年的财产分配、投资计划、理财规划,以及近期的租住安排提前做好准备。

 一.“海外买家税”真的会被废除吗?!

自由党在2017年推行了“海外买家税”(Non-Resident Speculation Tax),跟海外买家多征收15%的税款,从而抑制房市升温。

事实证明,安省的海外买家只有5%左右,在加拿大读书、留学、拿着工签工作、或者来加拿大这边和自己的伴侣汇合、结婚、有移民倾向者,或者自己的孩子在加大读书的家长群体,这些都属于有Canadian-Tie的人,是和加拿大有着“裙带关系”的人,这些都不算“海外买家”。

任何政策一出台,投资客和普通购房者就会滞后自己的买房计划,等待房价进一步下跌,觉得晚一点买划算。

而打算卖房的朋友们,也会觉得目前卖不出好价钱,想等到以后再出手房产,卖的价钱会更高一些。

在这个政策的作用下,大家都不买不卖,因此交易量会由于人为因素下跌。

为了争取选票,顺便猛怼自由党,福特在党内竞选时,有暗示会废除海外买家税。

这个提议,本身就给安省房地产市场中的各方打了一剂强心针。

然而,在福特的4年执政期间。海外买家税真的会被废除吗?

纵观保守党的参选套路以及固有的政策,Evan认为,海外买家税不会被废除。

第一,福特只在3月份争当保守党党魁的时候,为了得到地产投资客等群组的支持,笼络人心,表达过“让市场主宰自己,尊重自由市场”的观点。

福特当时给出的观点的原话是:

我不喜欢现在市场由政府介入,我相信市场自己可以主宰 。和股市一样,市场最核心的原则是“供求关系”……

从以往的经验来看,福特是一个心直口快的人,很多时候他会先把话说出去,话不一定过了脑子。另外,他说这个话是有自己的政治动机在背后的。

所以,海外买家税未必会废除。

第二,安省保守党的党章里,完全没有“去除海外买家税”的条例。

保守党的政策规划有很多,有很多需要优先去做的项目,所以,单是“去除海外买家税”这一条,肯能是个遥遥无期的空谈了。

另外,Evan在此必须要良心提醒各位,即使福特在执政期间,有天“良心发现”,想要废除海外买家税,也不是想废除就可以废除的,是需要一个相对的漫长的周期的。

或许,直到他这一期的执政结束,这个事情都未必能落实。

但是,大家不要因此就对整个安省的地产市场丧失信心。

无论安省是否会最终废除“海外买家税”,福特的口号已经喊出来了。房产的涨幅,是要看人心所向,也要看大家的情绪是悲观还是乐观的。

Evan的结论:现在福特上任,不会废除海外买家税。

Evan的预测:既然口号喊出来了,很多人心中就萌芽了对“废除海外买家税”的相信和期待。购房者的信心已经上涨了,所以房市一定会快速回春。

 二.灾难性的“租房法”会被废除吗?

在此,Evan要先喷一下自由党在2017年4月20号的Fair Housing Plan中的一项叫做租房管制的政策:

每年,对于已经出租的房子来说,房租只能按照政府规定比例上涨,这个比例通常少于通货膨胀率。例如,政策规定2018年,出租的房子租金涨幅是1.8%。

这是一个非常伪善举措,表面上是为了保护租客,实质上只是想要拉“看不清政策的租客”的选票。

由于这个政策,房东利益受到严重损坏。利息涨了、地税涨了、管理费也涨了,房子里设施需要保养维修……这些,都完全没法用这每年允许上涨的1.8%来Cover。

这样一来,房东把一套房子租出去,租金价格被锁住了,无奈之下,只能在新的合同中,会把未来好几年的费用开销和养房成本等增长都计算进租金,进而大幅增长房租。这样一来,最后倒霉的还是那些新租客。

这就会出现2017年多伦多租金猛超温哥华的情况,一年之内,疯涨了15%,一室一厅户型的平均租金在$2000。

坑爹的是,现在已经租到房子的,正在因为房东不能涨房租而窃喜的租客们,总有一天也会搬家、重新租房,变成新租客。那时,他们会猛然醒悟,发现房租已经比天高。

这项政策,租客看起来是收到了保护,实际上是暗中吃了大亏。觉得自己从政策中能得到好处的人,都是没有全面解读政策的人。

然而,福特虽然和自由党在有些事情上针锋相对,在这一点上,却还是露出了政客的狡猾面目:为了防止目光短浅、看不清真相的租客反对自己,保证自己地位的稳固,福特和承诺——当选了之后,也不会废除现有的租房法。

Evan的结论:福特不会废除“房租管控”。

Evan的预测:安省的租客,会继续倒霉。

那时候,房租一定会大涨,租金比正常的年份都会高出很多。很多人都会面临租不起房的残酷局面。

 三. Green Belt 安省绿化带不会被触动

早在2005年,安省就设立了“绿化带”。

2017年,这个绿化带的面积已经超过了200万英亩(比爱德华王子岛的面积还要大),其中包括绿色植被,农田,湿地,森林等元素,是目前世界上最大的,也是最受保护的绿化带。

福特在竞选中提出了开发绿化带的计划,Evan认为这是很蠢的行为。自然风貌是安省的资本之一,我们还是需要绿化带的存在的。

福特初宗是为了加大房源供给。

但是,安省现在尚有很多空地没被开发。比如市区太多政府拥有的空地。

很多空间尚未被利用上。比如多伦多地铁绿线沿线的两层商业用房都可以拆了建高层。

另外,福特可能会减少地产商的Build Cost,并且加快审批速度,放宽楼层限制(比如以前只能50层,现在允许70层)。

这样一来,安省房子的供应就会增加,对于来此安居乐业的人来说,无疑是个好事。

Evan的结论:福特不会轻易地触动Greenbelt,但他可能增加房子的Supply,从而来解决问题。

Evan的预测:多伦多市里面很多空地,空间会被再度开发,增加房源供给,减少民怨。

四. 提高政府工作效率(Cut Red Tape and Regulation)

多伦多的开发商在建房、申请政府批文的时候,所耗费的时间成本非常高,可谓是困难重重。现在,开发商申请开发许可的平均时长是1.5年。

并且,Condo楼花交房需要4-5年时间,因为开发商在等政府批更多的楼层,从而增加自己的利润。

这就大大影响了房屋的供给,也拖后了开发房产的效率。

福特提出,要大力缩减政府各部门的“批准工作”的时长,要全方位的提高工作效率。

并且,福特硬性要求政府在批准各种“许可”的时间,最多不能超过一个自然年。

如果在安省开发地产从此不再熬人,那么更多更好的建筑项目就会被春风雨露滋润,生长出来!

  总结

不过,以福特为首的保守党,目前至少从言论上来看,是安省唯一懂得发展经济的政党,也是比较力挺房市,尊重自由市场的一群人。

安省房市本来就实力雄厚,多伦多是加拿大的经济枢纽,加上保守党的这一剂强心针之后,地产市场的反弹是指日可待的。

也许,自由党2017年在安省房市上留下的伤口会被治愈,大家心中的蓬勃发展的房市,在不久的将来会再次降临!

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