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上百万房子为何成交价仅显示为1元? 地产经纪填报虚假数据遭警告

日前,位于士嘉堡湖滨区一栋标价310万的独立屋以298万的价格售出,但最后在MLS上显示仅以1元的价格成交。据卖家代理经纪称,之所以向数据库登入了1元的销售价格,是卖家不愿公布成交价格。在这样的要求下,经纪不得已输入了1元钱。面对这样的状况,地产经纪应该怎么做?房屋的销售数据所属权应归属哪方?卖家是否有权利拒绝向公众公布自己物业的信息?星岛日报就此采访了地产从业人员、监管机构RECO以及法律界人士。

自8月23日加拿大最高法院宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉,多伦多地产商会将不能再垄断房屋的成交价格、交易历史等资讯。此后房地产销售历史数据也不再是持牌地产经纪的专属信息,普通人也可以获得。早前星岛日报曾对此话题访问业内人士,尽管地产经纪并不担忧因此会造成大规模失业,但此项改变对隐私的影响却不可避免。如案例中的屋主一样,市场上已经有涉及地产买卖的人士对隐私信息有所担忧。

数据所有权属谁?

在“1元成交价”事件发生后,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)认定这是填报虚假销售数据,进而警告涉事地产经纪。 TREB还通告了所有注册地产经纪,要求必须报告他们代理出售房产的准确销售价格(sales prices),以便公众可以访问这些数据。地产商会在致成员的一封信中写道,“我们收到的报告称,由于客户提出隐私问题,一些地产经纪报告其售卖房屋的售价不准确。发布虚假价格违反了TREB的规则和政策,并可能导致纪律处分,以及持牌人可能会被暂停或终止执业资格。”TREB首席执行官John DiMichele在一份声明中表示,董事会定期向其成员更新并提供相关的规则和最佳实践建议,并重申不准确地汇报价格与TREB的规则背道而驰。

大多伦多全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,该房屋目前的最新售价在MLS系统中已经更改为298万元。但这件事的确给业内各方都带来了影响和思考。 1元的数据对周围房屋的销售会有影响吗? Ben称,现在来看不会有太多的影响。 “因为在大家的压力之下,地产经纪已经把价格改回298万了。信息的准确性是RECO的一个要求,写1块钱是违规的。我也和其他行业从业者聊过这件事,有的时候这个卖家不愿意让别人知道价格,数据的所有者到底属于卖家还是地产局?”

▲大多伦多全职地产经纪Ben Zhang

针对数据归属权的问题,大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,“卖家卖房的数额交接价格历史以来都不是完全隐私的。只要雇佣经纪去查,或律师去地产局查,这些都是公开的信息。所以卖家没有所谓’房产卖价信息归属权’的问题。”

石汝楠提示,若房产经纪隐藏真实卖价或提供虚假售价,比如案例中填写1元售价,除了违反多伦多地产局对经纪的规范要求,会因此而受到处罚,甚至丢失牌照,其实还有更大的隐患。 “若这种侵权行为产生大额损失,经纪被告的可能性很大。比如,未来有人因采用错误数据导致某种程度的损失,可以向该地产经纪提告。”

但石汝楠也坦言,根据目前的状况看,此次事件不会造成实质影响。 “一方面,在售房系统里记录为1元,但实际产权登记为298万元,买房再次卖房时,要以真实的成交价以及法律文件为基础。并且现在MLS系统也已经更正了价格。另一方面,对买家再卖房时提供信息方面有影响。新买家们寻找房源信息时,容易误解,接收了这个房子的错误信息,除非卖家找专业人士落实实际情况。”

售价已属公开信息 不允许“故意错报”

星岛日报记者针对此问题采访了安省房地产委员会(RECO)的注册官(Registrar)Joseph Richer。他在回复记者的提问之前,首先对记者提出,想简要介绍一下最近最高法院的裁决意味着什么。

“TREB拥有受密码保护的虚拟网站(VOWs, Virtual Office Websites)。通过登录VOW,可以访问房屋的销售价格信息以及其它详细信息。消费者可以通过经纪提供的服务,请求访问受密码保护的VOW。 TREB的成员可以在上面分享信息,包括房屋售价和使用途径(display and use of sold prices)。在未来,TREB必须放弃针对这些信息的某些限制。值得注意的是,2002年的房地产和商业经纪法案(REBBA,Real Estate and Business Brokers Act)禁止销售人员在未经买方和卖方书面同意的情况下,宣传房产的销售价格。 但是,竞争法庭的裁决确定了在受密码保护的VOW网站上提供的数据,不视为广告宣传。”

▲大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠

Richer进一步提出,值得注意的是,此裁决仅适用于在TREB的电脑多重放盘系统(MLS)上列出的房产。 “这些房产通常也可以通过Realtor.ca被公众访问。根据TREB的规定,销售人员有义务在MLS上输入自己代理房产的已售出价格。”

对于登入错误的数据,民众或正在参考相关数据买房的人也不必对此有过多的恐慌和担忧。售出的准确价格另有地方可询。 Richer对记者表示, “已售出”的价格已经是可以通过当地土地登记办公室(land registry office)获取的公开信息。 “人们也可以通过销售人员来获得已售房屋的价格信息。此外,作为一种惯例,当销售人员为客户准备类似房产的市场分析比较时(Comparative Market Analysis),也通常会与消费者分享售出房产的价格。”

尽管根据RECO对于持牌地产经纪提出的道德规范准则,要为客户的利益出发、满足客户的需求,但并不是无条件、无准则地满足客户的所有要求。 Richer 称,“道德规范准则的一个关键原则是要求销售人员促进、保护客户的最佳利益。该要求可以合理地解释为,对销售人员施加义务上的要求,让他们采取措施来保护客户的个人数据。但是,此义务不允许销售人员故意错报(knowingly misstate)地产交易的相关事实。”

Richer还强调,“未经买方和卖方的书面同意,销售人员不得在广告中宣传包括买卖协议(agreement of purchase and sale)的细节,例如买卖双方的名称、房产的位置或已售出的价格。 ”

地产商会必须公布哪些信息?

地产经纪Ben Zhang认为,目前民众对于数据公开后隐私的关注不止涉及售价问题。 “还有很多人在卖了房子以后,新的买家不希望别人知道房子里的照片和陈设。假如你找经纪买了房子,你会希望被公众知道房子的布局、有几个洗手间、哪个房间有摄像头或者安全系统等信息?有些人会介意。这里涉及到安全和隐私问题。在这个情况下,有些经纪,比如我,买家提了要求,我会把照片拿掉,也会把照片的形容细节、面积删掉。

价格是真实的,其它东西也是真实的,但是会缺失一些信息。这种缺失,对于卖家和买家没有什么影响。但是对后续的买家,在做周边地产比较的时候,准确性就下降了。在之前这个问题并不尖锐,提这个问题的人也不多。但现在,买家通过经纪提这个要求,我认为是比较合理的。”

▲RECO称“已售出”价格是可以通过土地登记办公室获取的公开信息,不允许销售人员故意错报

由于新买家不希望公众知道自己房子的太多信息,房子售出后在有些图片会在MLS上消失,造成地产经纪和普通人都看不到房屋的具体照片和状况,石汝楠认为,这种情况主要围绕竞争和隐私两个问题。 “多伦多地产商会认为数据是隐私的、不能公开的,而现在最高法院拒绝受理上诉,所以地产商会需要把卖房价格公开。而至于放盘信息中的照片和物业的细节,多伦多地产商会应该还在未来数据公开之时,做出指引。我作为律师,只看到这里面会有照片版权的问题。例如,一个经纪雇佣了摄影师,拍出来的照片是有版权的。这是版权上的法律。照片在网上存留多久,这是未确定的因素。应该遵循地产商会的指引。”

Joseph Richer回应有关经纪对于放盘信息不完整的担忧时表示,“由于该裁决只适用于通过VOW分享已出售的房屋价格(的公开),这与在Realtor.ca上公开发布的放盘信息(listing information )有所不同,比如房产的照片和房屋描述。放盘信息是一种广告形式,因此,未经买方和卖方书面同意,不得在交易结束后公开分享。这与我上面提到的对广告的限制有关。”

简言之,未来公开的只是已售房产的数据,而不是所有的放盘信息。大家不必为日后房产照片会流传于网络被任何人都能看到而有所担心。除非予以同意,否则这部分信息不得在房屋售卖后被宣传使用。

卖家不愿披露真实售价如何操作?

Ben Zhang表示,此个案“卖家经纪有个披露(disclose),他和卖家有亲戚关系。大家看不到这部分信息,我们经纪才能看到。在附件里,经纪卖自己的房子和亲戚朋友的房子都要披露,因为会有利益冲突,这是地产局的规定。在卖亲戚房子的时候会产生很多问题,包括卖朋友的房子,如果其中有你的利益在,比如我借朋友一笔钱, 20万,首付50万,我们一起还贷款,我占40%的share,如果占有利益,在卖的时候,必须做披露。”

记者向Ben提出,如果他是案例中卖家的代理地产经纪,卖家提出了坚持不公开数据的要求,他会怎么做? Ben认为,最好的办法是把MSL上的放盘信息最终撤下,变为“暗盘”。 “我自己也经历过这样的事。当然不是现在,在之前,卖家不希望别人知道卖了多少钱。这时候就是你和卖家可以把agreement改成独家(exclusive)。放盘信息有两种类型,一种是上地产商会的MLS,还有一种就是不上MLS,叫exclusive,人们通常把它叫做暗盘。实际操作时可以把MLS 上的放盘信息终止(terminate),这个时候就可以即满足卖家要求,又不违反TREB的规定。暗盘也是可以两个经纪合作的。”

记者提及大家对暗盘的观念是不是不太正面,Ben给出了肯定答复,的确非常不正面。 “但是当这种问题已经产生的时候,实际上来讲,在offer当中(purchase and sales agreement),没有说这个一定是暗盘还是明盘。实际上只要改和卖家之间的协议就可以了。而且销售已经完成了,就无所谓了。放在MLS上已经吸引了买家,再拿下来签这个合同。这个做法第一不违法,第二这种做法大量存在,只是很多人不知道。它大量存在于楼花转让(pre-construction assignment)中。楼花转让通常不允许上MSL,有些经纪铤而走险,为了吸引买家放在MSL上。这种禁止不是被RECO禁止,是被开发商禁止。”

Ben认为,对此类案例的处理,应遵循三个要点。 “第一要合法,别给自己惹事。第二,在合法的前提下,研究各种规定,不要违反规定。第三尽可能去满足客户的要求,因为未来你还要再去做他的生意。我会想很多办法,找很多路子,也会询问行业前辈。”

星岛日报记者针对这个问题也向RECO进行了采访。地产经纪应当如何做,怎样才能合理、正确地答复客户,Richer也给出了和Ben相似的答复。他称,“如果卖家不希望在受密码保护的VOW显示出卖出价格,最好的选择是不通过MLS出售他们的房产。根据安省房地产议会的道德准则(Code of Ethics)要求,销售人员不得作出虚假、误导或欺骗性陈述。因此,在任何情况下,销售人员都不应故意输入错误的售出价格。如果销售人员对协会要求提供此类的信息不满意,他们需要向各自所在的房地产委员会沟通解决问题。”

公开数据是“政治正确”的决定?

由联邦竞争局(Competition Bureau)发起的这宗为期7年的挑战多伦多地产商会垄断做法的诉讼案落下帷幕。在未来不到60天的时间里,地产局就不能再垄断房屋销售数据。在加拿大,目前只有卑诗省及阿尔伯塔省的地产商会没有阻止其会员公开数据。

地产经纪Ben Zhang认为,这项决定中,民意占有很大的成分,和公正有一定差别。

“大家希望信息公开,这是非常好的一点。对于大多数人有非常大的好处,但是在信息公开和保护隐私如何平衡?在voice up的时候大部分人都希望信息公开,因为只有在卖你房子的时候才涉及到隐私。你卖别人房子的时候不会考虑别人的隐私,这是人的本性。所以听到的民意是人们希望信息被最大化的公开。但是当卖你房子的时候,或者你买了一个房子的时候,你房子里所有东西都展现给公众,你的安全和隐私都公开的时候,对不起,那个时候再想否认已经晚了。”

▲由于新买家不希望公众知道自己房子的太多信息,有些房子售出后图片及房屋陈述会在MLS上消失(Ben Zhang提供)

Ben认为,大家听到的声音和真正发生的事并不是完全一样的。甚至这项决定中还有另外一个层面,存在一个政治正确的问题。 “在过去很多地方可以看到,作为政府,要顺应民意。在这个过程当中会发生一些问题,但是不能改、也不愿意去改。从政的人不愿意为了所谓的公平去牺牲自己的选票。因此我说这在很大程度上是一个政治正确的问题。我相信我能想到的事情,政府高层一定也能想得到、看得到。很多人明明知道这么做不对,但是他没有这样去做。因为这是政治正确的一个选择。他不能说不公开了或者只公开一部分东西。在后续问题逐渐发生的时候,只能慢慢再去想办法解决。”Ben坚信由于数据的公开,未来还会陆续有数据的缺失和不完整,进而削弱地产商会的权威。

“从一个公平市场来看,地产经纪行业其实不存在对社会有太多价值提升的作用。很多时候保护买家,坑的就是卖家。保护卖家,坑的就是买家,这是好经纪的做法。不好的经纪坑自己的客户那是另外一个事情。数据公开的做法让我们的权威机构公信力下降。在这个时候,我认为不应该降低公信力,而应该提升地产商会的力量,这是我的理解。”

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