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加拿大将进入加息时期 房贷选浮动还是固定取决风险承担能力

■购买房屋选择贷款采用浮动或固定利率,应视乎对风险承担能力。星报资料图片

美国联储局提高息口,英伦银行(英国央行)也是10年来第二次加息,加拿大央行预期也会10月起逐步调高利率。房屋交易网站Zoocasa指出,加息影响房屋贷款,但浮动利率和固定利率各有利弊,主要视乎买家对未来风险的承受能力。

据Zoocasa执行编辑格雷厄姆(Penelope Graham)表示,加拿大8月份的通胀是自2011年以来首次超过3%;国内生产总值(GDP)也有所改善;房地产市场也适应了新的贷款规定,开始摆脱一年来的波动。因此,预期央行在10月24日宣布最优惠利率时,加息的可能性为三分二。

10月24日加息机率逾6成

固定利率基本上是锁定5年,浮动利率则是随着最优惠利率改变。她表示,由于利率不断下降,令浮动利率在过去10年非常受欢迎。加国央行从2017年中到目前已经调高了1%的利率,加息的趋势将持续。格雷厄姆又指出,即使明年继续加息,浮动利率仍然是置业者的最佳选择。

以目前固定利率和浮动利率分别为3.14%和2.44%、贷款 50万元计算,固定利率要月供2,402元,5年合共支付72,654元利息。

浮动利率的月供为2,225元,5年利息为56,172元。如果期间利率不变,采用浮动利率,可以节省超过10,000元供款和超过16,000元利息。假如利率每年上 升0.25%,浮动利率到第4年将开始高于固定利率,但由于前3年节省较多,5年利息为67,808元,
仍然比固定利率至少节省4,846元。如果利率以每年0.5%的幅度调升,固定利率将比浮动利率有利。

加拿大的最优惠利率在上世纪80年代,曾经短期间内升至超过20%。她指出,相信这种情况不易,再出现,但并非绝不可能。浮动利率向来是较佳的选择,不过固定利率所提供的稳定性,更受消费者欢迎。

业界称浮动利率 仍是较佳选择

■运亨地产物业代理黎宇昌

浮动利率和固定利率向来是不少置业者难以抉择的问题。加拿大中央银行这个月的最优惠利率虽然未有变动,但市场预期利息会向上调整。鲲鹏国际总裁孙晓明表示,即使未来会加息,浮动利率仍然是较佳的选择。

孙晓明称,通常贷款时是选择利率较低以节省成本。目前浮动利率的息口仍较固定利率低。另外一个考虑因素,是浮动利率任何时候均可以转为固定利率,但固定利率却不能随时改为浮动利率。当利率固定后要变更,就需要支付罚金。

因此选择浮动利率的消费者,可以在加息后再决定是否改为固定利率。

她说,即使加国央行的最优惠利率再调高0.25%,浮动利率的息口仍然比固定利率低。

目前利率在加国史上仍属低点

她表示,虽然目前的利率与两年前相比是较高,但综合而言,现时的利率在加拿大历史上仍属低点。由于目前房屋价格很高,利率稍有变化贷款人就很敏感,有点惊慌。实际上,现时的利率在历史上仍然是低利率时期。这情况未来尚会维持一段时间,即使央行调整利率,也不会突然提高太多。

房屋贷款的问题不是由于利率增加,影响市场最大的是贷款政策的问题。她说,压力测试固然是个很大的因素。

另外,以往买家的首期如果超过35%,银行一般不需要查看收入证明或其他可负担能力的资料。现时即使有35%的首期,银行仍然要看收入证明,令贷款增加很大困难。

房市买家多自用 已预期加息

据运亨地产物业代理黎宇昌(见图)表示,市场上已经预计稍后加国中央银行会提高息口,因此最近入市的楼房加国买家,均对于楼市的前景非常有信心,大多数是用家,以及非常有实力。即使央行再加息0.25%,这些买家已经预算在内,不会因为加息而却步,反而因为未来将加息提前买屋;投资者则可能会因为加息而慎重考虑。

成交量已有所上升

黎宇昌称,目前地产市场相对去年同期和今春的成交量有所上升,买家查询和睇楼人数也增加。楼市趋势慢慢转向上升,当然不会是一两个月内,因为地产比较慢,但势头已经不再向下跌。他说,市场公布的平均价格包括公寓或柏文和独立屋。如果撇除公寓,独立屋的成交量和价格均呈升势。

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