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业主受管理员暴力恐吓 董事会竟然不管?业主们该怎样保护自己!

问:我们大厦的一些业主受到管理员(superintendent)辱骂,还有一些人受到暴力恐吓。董事会拒绝做任何事情。业主们可以怎么做?

答:恐吓会以暴力伤人是一项刑事事件,受到恐吓的人应该报警。

《共管物业法》要求法团采取一切合理措施,确保单位业主和居住者遵守该法,以及大厦章程书、附例和规则。法团的章程书或规定多半会禁止辱骂行为。如果有这样的规定,可向董事们指明:他们没有采取合理措施来执行这项规定,是违反共管物业法案的行为,并可能导致业主申请法庭令,迫使董事会采取必要的行动。如果在章程书或规则中没有适当的禁止规定,则应要求董事会通过一项适用的规则。

问:公共区域的电机不断发出嘈杂声,更传到我们的单位。扰乱了睡眠并令我们产生焦虑。尽管我们发出大量电子邮件和口头申诉,董事会却拒绝采取任何行动。怎样才能让法团解决问题并补偿我们的个人痛苦?我们可以拒绝支付共同费用(管理费)吗?我们应该向新成立的公寓仲裁委员会提出索赔申诉吗?

答:如果噪音来自需要维修或更换的公共区域电机,则需要法团采取行动。如果董事会拒绝让法团履行共管物业法规定的义务,你可以根据该法第134条,向法庭申请合规令。还可以要求法院责令法团赔偿因其过失而产生的费用和开支。

尽管法团没能处理好共同元素的缺陷,但你无权拒绝交纳你的共同费用。拒交款项将导致法团针对你的单位登记留置权,并且你还有责任承担准备和注册留置权产生的法律费用。

公寓仲裁委员会目前的管辖范围仅限于与业主查阅法团记录的权利相关的争议,因此无法就你的问题向该委员会寻求帮助。

作者 Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家


如何避免买到有严重缺陷的房子

Q:我在考虑购买一处独立屋,但是担心房屋会有缺陷,我怎样才能确定所买的房屋不存在严重问题呢?

A:买家自慎原则通常适用于安省绝大多数的房产交易中,当然有时也会产生例外。其含义是,买家有责任在递交Offer购买一处房产前,认真做好自己的调查功课。懂得如何正确地发问,验房时要认真,直到确定这个房子完全符合自己的需求为止。

同时,你也可以选择专业人士提供帮助。例如:与房产销售人员合作,让他们协助你在看房时检验房产,在你做房屋调查时提供建议,并协助你向卖方销售代表提出问题。
其实,无论是购买还是出售房产,我都建议你在交易的前期就雇用熟悉住宅类房地产法律的有经验律师。律师通常会告诉你,在安省法律的规定中,显性缺陷(patent defects)与潜在缺陷(latent defects)之间是有区别的。

显性缺陷定义为,在验房时,未曾受过训练的人也可以轻易观察到的房屋问题;而潜在缺陷是指,即使是专业人士如工程师、承包商或者验房师,也不能轻易发现的房屋问题。显性缺陷通常肉眼可观察到,例如缺失把手或栏杆、基础墙上的裂痕、或裂开的楼梯等类问题。

通常这两种缺陷之间的界限在实际生活中并没有很明确,所以卖家要决定房屋的哪些缺陷需要向潜在买家公开,当然这需要在其律师或专业人士的协助下进行。由于房屋的显性缺陷通常极易发现,卖家并无义务告知买家这方面信息,意味着买家有责任自行发现问题。

当然,有些买家还是会在参观房屋时漏掉一些问题,或者不知如何去发现问题,又或许会容易被房屋中自己很喜欢的地方所蒙蔽双眼,无法发现问题。

因此,建议买家聘请有经验的验房师来协助验房,或者进行其它确保房子完全符合你要求的检测,并且在购买Offer中加入满意验房结果的条件。由于验房还只是透过视觉来检测房屋的大致情况,但隐藏在房屋表面之下的缺陷却难以用肉眼发掘,因此买家可能还需要特殊的房屋检测,例如:检测房屋中是否有白蚁,或是否有发霉情况等。

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