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抢Offer取消验屋 成交后惊觉大麻屋为时已晚

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一位未经验房便下了Offer的华裔买家,在Offer被接受并支付一笔不菲的定金后才发现,所买的房子曾为大麻屋。卖家声称是遗留问题自己并 不知情,不符合大麻屋退定的条款,拒不退还定金。在大多伦多抢Offer愈演愈烈的卖方市场情况下,已经很难在竞价前验屋或者在Offer中包含验屋条 款,虽然遭遇大麻屋并非普遍现象,但是缴付订金或入住之后发现房屋存在重大缺陷则并不鲜见。根据安省政府的数据,曾有65%的房屋买卖涉及验屋,房屋检验 人士则认为,现在这个数据可能下跌了一半。

前面提到的那位买家,是在交易达成之后才发现所买房子曾是大麻屋,尽管买卖合约中包含若是大麻屋可取消交易条款,但订明业主只保证在其居住期间 不曾有人种过大麻,卖家一口咬定是遗留问题,不符合合约中的大麻屋条款,并声称将聘请知名律师应对。买家陷入定金难以讨回还可能要支付法律费用的困境。

  大麻屋不罕见

无忧验房公司验房师Carl Chen表示,大麻屋并不罕见,时不时都会发现。有些买家会在买之前上网查查要买的房子有没有在警方公布的大麻屋名单中,但是大麻屋中只有20%被警方发 现。曾有一次买家在抢Offer前请他验房,发现是大麻屋,卖方经纪之前也不知道,惊得不再代理这个房子。卖家另聘位经纪继续卖,没有披露是大麻屋,结果 他又被请去验那栋房。另一位业主,是在房子买下一两年后的一次节能评估中,才发现自己的房子曾是大麻屋,当时业主已经怀孕了,十分担心是否影响健康。

泰和验房公司的安省注册验屋师于卫华表示,买房前没有验,入住后发现重大问题的个案非常多,最近他的一个朋友匆忙中出了个无条件的Offer, 后来发现车库墙角漏水却找不出原因,请他帮忙查看才发现问题出在屋顶。他所知道无条件买房后发现的最严重问题是地下室漏水,有些地下室存在半人高的低矮空 间(crawlspace),买房时很少有人会去看那些地方,结果一位买家在验收时发现有水(并非水渍)和霉菌。还有的地下室一到雨天水就顺墙角哗哗流下 来。这些漏水问题如果是外墙防水没做好,要从根本上修则工程较大,需要挖开墙外面的土,在地基处重新做防水,再把土填回去。一个小缝就要花费上千元,若房 子大或者漏水处多,需要好几万元修理费。他表示,如果在下Offer前了解房子缺陷,心中有数,可以就此与卖家谈判,谈不拢至少可以不买了。

  安省验屋率减半

近日安省政府宣布今年秋季起将对验屋师进行监管,但并未立例要求强制性验屋。安省政府及消费者服务厅厅长赖朗德(Marie-France Lalonde)上周透露的数据是,65%的房屋交易涉及到验屋。而安省注册验屋师协会的Len Inkster则认为,如今这个数据恐怕要打一半的折扣,他引用房地产业的统计数据,7月份全省售出的每一万个房子中,只有3000个经过了验屋。而他设 于瀑布区的公司,以往每年要做350单验屋,今年迄今为止只接到84单生意。Len Inkster表示,这很大原因是抢Offer和房子的快速成交造成,这个趋势已蔓延全省各市镇,包括像温莎、伦敦这样的中型城市,不过多伦多地区尤甚。

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多伦多4U验屋公司老板Yuri Olhovsky表示,过去每天要做一两单验屋,现在一周才做一单,幸好他还提供能源评估和霉菌检测等服务才得以维持生意。

于卫华表示,过去忙的时候一个月接50单生意,从今年一月开始,抢Offer日趋严重,验屋生意下滑。不过,在抢Offer大行其道的趋势下, 出现了一种快速验房,就是买家为了在下Offer时心中有数,经卖家同意,提前同验房师一道快速查验房子的主要系统,时间不超过一小时,验房师只有口头报 告,不出具书面报告。于卫华说这类验房的比例今年有很大上升,每10单中就有2个是快速验房,大家的心态就是没有重大问题就行,因为任何房屋包括新屋都会 有缺陷,小问题在所难免,那些影响美观的问题就更不用提了。

  快速验屋难以确定大麻屋

Carl Chen表示,快速验房通常是在下Offer前一个小时进行,卖家即使允许也不能携带检测工具仪器,只能看看有没有影响下决定的重大问题,包括房屋结构、 地下室是否漏水、设备和电系统等。不过,这么短的时间无法确定是否大麻屋,因为大麻屋出售前,卖家大多会进行装修,更换门窗,遮盖种植遗留的各种痕迹。而 验屋师需要仔细检查,综合许多细微处的蛛丝马迹进行对比,才能得出最后结论。即使在地下室发现可疑之处,也还需要进阁楼去寻找痕迹,这些都不是快速验房能 够完成的。曾有一个大麻屋,售前做了全新装修,甚至连暖炉周围的墙壁和楼顶都全封闭包得严严实实,装修太过分反而引起怀疑,结果买家经纪拆开一块遮板发 现,内部全部发霉了。

Carl Chen表示,一起人们印象中种植大麻的画面就是强光照射的地下室摆满花盆,搬走后地上会留下一圈圈痕迹。后来种植者就把花盆挂在梁上,避免地上留下圆痕,但是梁上却留下了挂钩或者洞洞。现在又出现了无土栽培,连挂钩都不需要了。

  入住后为保养房而验屋

买家取消验房条件,一方面是不少买家抢了多次都抢不到想买的房子,若每次都提前验房,几千元花出去了房子都还没有买到,感觉很冤枉。另一方面, 当被告知Offer中包含验房条款将削弱抢Offer的竞争力之后,没有几个买家还愿意拿出几百元验房了。然而,一旦出现重大缺陷,可就不是几百上千元可 以解决的。

Royal LePage的经纪Desmond Brown表示,自己会鼓励客人在下Offer前进行验房,如果没抢到Offer,自然就白白损失了几百元验屋费,但总好过买下房子后却不得不付出数千元 去修理意想不到的问题。不过,他估算自己10-15%的客人在得知验房结果后放弃了那个房子。

于卫华表示,以前人们验房是为了下Offer,现在出现一种趋势,验房目的不再只为了下Offer前了解房子状况,而是在closing之后才 验房。这种情况多出现在第一次住House的新移民的情况,他们以前在国内都是住condo,对House的使用保养根本没有概念,因此在交房后请验房师 通过验房发现问题,告诉他们如何维修使用和保养,各类设备在哪里。

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