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加拿大楼市泡沫能吹多大

 去年至今,加拿大楼市一直备受争议:有人说“泡沫严重”,也有人认为是“回归正常空间”。但就市场看,加拿大楼市似乎真的“好得不行”。

  日前,加拿大多伦多地产局(TREB)公布了今年3月上旬大多伦多地区的楼市数据。如业内预计的那样,多伦多楼市在今年2月提前迎来了“小阳春”后,3月上旬房地产需求继续保持强劲,并推动成交量和平均价涨幅双双突破10%。

  与此同时,据多伦多CP24网站最新报道,多伦多与温哥华房地产的春天已提早来临,这两座城市在2015年前两个月的楼市销售业绩相当好,平均价格也比去年同期上升。

  从数据来看,尽管今年2月为加拿大几十年来楼市最冷的2月,但多伦多的房市却异常红火,房屋销售量与上年同期相比上升了11%,平均价格则上升了8%。温哥华2月房屋销售量比去年同期上升了21%,房屋平均价格上升6.4%。

  加拿大满地可银行高级经济师SalGuatier分析说,超低的利率、富裕移民的强烈购房需求及稀缺的供应量,使多伦多和温哥华两大房地产市场在今春显示出强劲势头。这位经济师进一步预测,多伦多与温哥华今年春天的楼市一定会相当红火。

  不过,虽然多伦多和温哥华房地产市场保持乐观预期,但这似乎不能让整个加拿大的楼市保持同样的节奏。

  《国际金融报》记者获悉,国际货币基金组织(IMF)日前就提醒,加拿大的房市可能会“硬着陆”,过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。

  那么,加拿大楼市未来究竟走向何方?

  中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《国际金融报》记者采访时称,加拿大整体楼市走向该国经济发展有密切关系。

  “整体看,仍可保持稳定发展的趋势。签证利好对旅游城市及其房地产市场有利好,但政府不会放任房价的过快飞涨,同时,签证与移民有较大区别,因此,对房地产的实际影响会削弱。”他说。

  多城市楼市火热

  央行降息、加元汇率下跌、签证政策,去年年底至今年3月,各种因素都让加拿大的房地产市场有些变幻莫测。

  从市场角度看,加拿大多地区的楼市正处于火热的状态。

  安大略省(下称“安省”)、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日,加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测,将升幅调升几乎一倍,并有望在明年超过BC省(不列颠哥伦比亚省),居全国之首。

  记者了解到,去年12月,CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万加元;至于安省,房价有望增长1.3%。谁料仅一个月时间,央行便降息,同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌,安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。

  CREA表示,虽然油价下滑对阿尔伯塔省(下称“阿省”)和萨斯喀彻温省(下称“萨省”)的房市造成打击,但安省和BC省表现出色,足以弥补前两者的损失。

  据该机构新的预测,今年的平均房价有望增长2%至41.6万加元;安省的房价增长2.5%,比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%,称冠全国。

  CREA预测,未来一年,安省房市将是全国市场的领头羊,房价增幅有望保持今年的水平(2.5%),今年饱受打压的阿省房价将反弹,获得2.4%的升幅,BC省则将趋于疲软,房价增幅可能回落至1.7%。另外,明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅,大西洋省份的房价将会同今年持平。

  与此同时,当地机构数据显示,大多伦多地区平均房价有7.84%的升幅,超过了先前的全国冠军卡尔加里省。排第二位的是温哥华,房价上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。

  “在我看来,加拿大楼市能够一直保持强劲的增长趋势,主要依托于多伦多和温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack Li告诉《国际金融报》记者,“尤其是温哥华,就算安省和BC省的楼市目前很火爆,但是在房价上,它们依旧无法赶超温哥华。”

  日前,一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法。报告称,加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

  一位温哥华地产公司的工作人员对《国际金融报》记者透露,如今全市最低价的独立屋(面积在75平方米左右)也要在60万加元(约348万元)左右。数据显示,温哥华房产均价已达到80万加元(约464万元)。

  “泡沫论”再起

  随着房价高企,加拿大楼市泡沫化的话题又一次响起。

  一家名为晨星(Morningstar)的美国投资研究公司此前甚至预测,加拿大房价未来几年可能下调三成。

  有分析认为,在所有经合组织(OECD)国家中,加拿大房地产泡沫最为严重。据德意志银行的分析,按房价与收入比率,加拿大房地产市场相比自身历史均值高估35%;按房价与租金比率,高估程度达到91%。

  加拿大房地产资深分析师李黎夫在接受《国际金融报》记者采访时表示,如根据加拿大当地的房价收入比、租售比等国际标准看,加拿大的楼市从两年前开始,“就处在危险边缘”。

  “目前国内房价持续上涨,但是居民平均收入水平低于美国居民,收入比不上别人的情况下,房价却直追美国,这显然是不合理的。而且,结合全国的高负债水平高,上升的失业率上升,房地产业的高成本对于投资者来说,显然会降低他们的投资兴趣,最终影响本国经济发展。”李黎夫说。

  一位加拿大地产分析师也对《国际金融报》记者表达了他的担忧,因为炒作房地产市场,越来越多的空置房屋会在最后给当地楼市“致命的一击”。“虽然没有明确的数字,但是业内对于空置房屋不断增长的数量都心知肚明。”该分析师直言,这些空置房屋的暴露也会让民众更为不满。

  IMF日前也提醒,加拿大房市可能会“硬着陆”,过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。

  IMF官方曾贴出一则评论,Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori讲述了加拿大经济如何挺过2008年金融危机,同时提到“某种金融危机仍旧在上演,即过热的房市和居高不下的家庭债务”。

  评论谈及,虽然家庭债务最近稳定下来了,但在过去10年间它已攀到历史新高,“如今占到可支配收入的150%,在OECD国家中处于较高水平”。同时,过去15年间全国房价涨幅超过60%,加拿大大城市房价更一路领跑,包括多伦多和卡尔加里。

  IMF报告说,近年来联邦政府已采取措施来遏制加拿大家庭债务的不断上涨,但“效果有限”。

  “准确地说,海外投资者虽然热情不减,但这些投资项目多为豪宅别墅,商业地产。对于加拿大的住宅市场而言,未来可能因为债务问题进入一个寒冬期。”加拿大多伦多房地产经纪人科林在接受《国际金融报》记者采访时称。

  值得一提的是,记者还从相关机构了解到,加国2月新屋动工量年率增长放缓,多户式住宅大厦项目减少。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的信息称,全国2月经季节调整之后的新屋动工量年率,由1月的18.7025万个单位,下降至15.6276万个单位,也低于预期的17.9万个。期内的市区新屋动工量,由1月17.195万个,下降至14.0722万个,主要是受多户式住宅动工量减少至8.6214万个的影响。

  未来“软着陆”?

  不过,面对外界沸沸扬扬的加拿大楼市“泡沫论”,有经济学家表示这个问题“不足为虑”。

  CREA首席经济学家克伦普近日对媒体表示,虽然全国房价持续上升,但没有泡沫,因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响,无法反映真实的状况。

  据悉,本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前IMF便称,本国房价过去15年有60%的涨幅,其中有7%至20%的“泡沫”。

  克伦普表示,虽然2月全国平均房价升至纪录性的43.18万加元,一年来增加了6.3%,但只要剔除多、温两地的影响,全国平均房价立刻降低至32.69万加元,升幅只有1.5%。

  加拿大央行之前发布的货币政策报告中称,决定维持多年来1%的基准利率不变,且对楼市这样评估:当前市场数据符合楼市“软着陆”预期。

  谈及加拿大楼市风险时,曾任加拿大央行行长、现任英国央行行长的卡尼也不以为然。卡尼在接受媒体采访时就表示,估值方面,加拿大楼市比英国“安全得多”。

  不过,来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主,但2014年有所转折,非能源产品出口增加,预计2015年这一趋势还将继续。

  有经济学家称,如加拿大国内生产总值(GDP)2015年上涨2.5%,就业率及工资水平呈现良好的发展态势,那么。将对整个房产市场起到积极的推动作用。“但如果实体经济得不到持续改善,则房地产泡沫危机将明显化,住房市场冷却与衰退速度之快,或达到20年来前所未有的程度”。

  加拿大财政部部长乔伊·奥利弗更是强调,他不认为现在的加拿大房地产市场存在泡沫,但注意到温哥华、多伦多、卡尔加里三地的房地产市场尤其火爆。

  “加拿大政府限制抵押贷款的措施已经挤压了房地产市场的泡沫,目前尚不需要采取任何强硬措施来为房地产市场降温。”乔伊如是说。

  Jack Li对此表示赞同。他告诉记者,单就温哥华来说,当地多数业内人士认为,温哥华的房价虽然高得吓人,但实际上泡沫成分并不大。

  “因为,购买那些昂贵房产的买主大多是近几年过来的移民,或海外投资者,他们基本不会从加拿大银行贷款来购买温哥华的房子,因此即便将来加拿大利率调高,对这些从海外带钱进来购买房子的人不会有什么影响,因此房地产泡沫存在的可能性也很低。”

  所以,只要有新移民不断进来,对住房的需求就会持续增加,房价被高估的可能性即便存在,房价下跌的可能性也很小。

  值得一提的是,加拿大央行也曾指出,鉴于全球和加拿大的经济预期增强,加拿大房地产出现风险的概率较小。目前,加拿大央行和大部分经济学家都认为,加拿大房地产最有可能出现的是所谓的“软着陆”,也就是价格逐渐下跌,但不会出现崩溃。两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%,或10.49万加元。

  克伦普还表示,虽然如果利用国际货币基金会的研究方法,本国房价由2000年起确实增加了约60%,但自从2009年之后,房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落,全国的的平均房价自然会下降。

  殷旭飞则表示,一些媒体观点认为加拿大房价可能硬着陆,主要是看到加拿大房价近几年上涨较快,居民及投资者投资房产的比重较大,给部分地区楼市造成一定的风险。

  “然而,这几年,对于部分地区楼市发展过快的地区,加拿大政府已经给予一定的干预,比如增加地产税,收紧货币政策等,来抑制投机、投资等行为,从而促进楼市的稳定、健康发展。”

  值得一提的是,最近国际原油价格暴跌对加拿大的经济也将产生一定影响,尤其是对能源行业冲击较大。一些分析人士认为,原油价格如果维持在目前的价位上,将使加拿大2015年的GDP下降0.3个百分点,这必然会影响到普通居民的收入,会导致部分居民出现还贷困难。

  楼市“怪现象”

  在Jack Li看来,未来加拿大的房地产市场总体还是有点“难以预测”。

  “去年开始,政策不断,更是让外界对当地的房地产市场猜测纷纭,然而,猜测也只是猜测,我们其实很难准确地去预测加拿大房地产市场未来的走向。”他说。

  回顾加拿大楼市的历史,不难看出它发展的特别之处。尤其是在2008年的全球金融危机,让抵押贷款泡沫化严重的美国地产市场一度损失惨重,个别投机性强的地区如佛罗里达州的楼盘一度暴跌60%-70%。但就在“一衣带水”的加拿大,楼市的回调却远小于美国,平均最大回调幅度也仅有15%左右。

  “一方面,这固然与加拿大金融业政策的稳健保守有关。另一方面,源源不断涌入的新移民为这个国家提供了强有力的刚性需求。”有分析称。

  “因此,我认为加拿大未来的房价应该会保持平稳增长的趋势,房价可能会继续上升,但是不会有太大的增幅。”Jack认为,“这是基于目前加拿大的房地产市场推测的。”

  有意思的是,对于目前的加拿大楼市,记者从当地一家中介的工作人员那儿了解到,其实从2014年开始,房地产市场就处于一种“奇怪”的境况——投资者拼命抢房,开发商却冷静理智。

  记者了解到,在加拿大的房地产市场,2014年第一位的关键词,当属“抢Offer”。所谓“抢Offer”,就是众多买家争抢一套房源,向房屋卖家出具书面竞价函,最后价高者得。当地的中介告诉机子和,多伦多的一些房屋在今年一二季度甚至能引来二三十个买家抢Offer,结果一套市场价100万加元的房子往往被哄抢到130万-150万加元。有些故意采取低出价策略吸引Offer的屋主,最后“笑呵呵地”将高于出价一倍甚至更高的楼款纳入囊中。

  据加拿大蒙特利尔银行(BMO)最近公布的一份报告显示,在多伦多有44%的买家都加入了竞价战,这是全加拿大抢房比率最高的一个城市。《多伦多星报》的一篇相关报道特别描述道:在多伦多,目前的局面甚至让一些在房市中打拼多年的经纪人都感到相当惊讶,在购房者的身上,他们看到了一种被绝望所激起的购买欲。

  但作为“最终接棒人”的终端投资者抢得热火朝天之际,那边厢真正能影响市场格局和未来的开发商、建筑商却开始趋于保守和退缩。

  一些机构投资者已决定退出市场。“自2012年初开始,针对多伦多共管公寓部门的投资就开始减少了。”Alcion Ventures房地产基金的总裁马丁·泽夫(Martin Zieff)说。

  泽夫于1995年开始投资多伦多的共管公寓项目。他说,投资多伦多共管公寓项目的利润空间“比北美其他城市都要低”。

  “2011年我决定不再投资多伦多的公寓项目,因为公寓项目的收益一再下滑,我们不愿再为此劳心费力了。”泽夫说,“为什么要为这么少的利润承担风险呢?”

  这样的观点直接导致的后果就是市场开工率下降。此前据加拿大统计局公布的数据,全国兴建高密度共管公寓的势头开始进入了大幅度消退期,尤其以多伦多的公寓市场最为明显。消退程度排第二的温哥华都远远地与多伦多拉开了距离。

  面对这样纠结的局面,加拿大房地产未来究竟会走向何方?

  “无论是‘硬着陆’还是‘软着陆’,都不能凭空乱猜,它要看市场供需关系、市场动向、政府政策等种种因素。”李黎夫认为,加拿大楼市的未来,不会过分乐观,因为市场开发商不像过去那些年那么“有激情”,但也绝非悲观,“因为投资者们还是非常看好加拿大”。

 

来源:国际金融报   夏妍

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