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文 / 杨凡
加拿大中央银行今年两次降息，各大商业银行也纷纷宣布开始降低房贷基准利率，（ prime rate）。但是你的房贷利率下降了吗？答案是不一定。
根据加拿大环球邮报的调查显示，加拿大的房贷利率非但没有像许多人预期般下降，反而有所上升。简单划分一下，加拿大房贷利率分为固定利率以及浮动利率。固定利率一般为五年，9月份以来五年期的固定利率上升了 0.2%。
房贷利率上升的原因，来自于房贷利率与加拿大国债的收益率直接挂钩。由于美国今年 12月份启动加息的预期非常强烈，而加拿大与美国经济联系相对比较紧密，因此加拿大国债收益率也随着上升。
受到这些因素影响，固定房屋贷款利率也相应上调。根据 TD 银行的经济学家DIANA PETRAMALA预计，加拿大固定房贷利率有望进一步上升 0.6%-0.7%。
由于利率一直下降，加拿大人最普遍的选择，其实是浮动利率，当许多人为自己的明智选择暗喜之际。浮动房贷利率目前也出现了 2012年来首次的上升。浮动利率的上升令人非常不解，因为幅度利率一般是向中央银行的基准利率看齐的，但是今年加拿大央行一再降息，浮动利率却上涨，问题又出现在哪里呢？
INTELLI房贷公司的贷款分析师表示，浮动利率的上调确实出人意料。一般浮动利率紧跟基准（ prime rate），但是随着加拿大进入到了低利息时代。各大商业银行之间开始竞争性地吸收储户，行业之间的竞争激烈，迫使各个商业银行提升了储蓄账户以及 GIC的利率。那么造成的结果就是，银行不得不提高房贷的费用，拆东墙补西墙，把多收的费用补贴到储蓄账户的利息亏空上。
另外一个原因则是人为的，加拿大房屋贷款公司 CMHC增收保费也进一步提升成本。CMHC在2014年的保费上涨了15%，今年仍旧在继续提高保费，并且停止了对第二套房产，以及自雇人士的担保（如果收入证明不合格）。
第三点是，浮动房贷利率定位，取决于商业银行自己的决定。虽然央行一再降低基准利率，但是每次降息，商业银行拒绝把降息实惠全部返还客户：就以七月份的降息为例，加拿大央行降息0.25%，而道明银行宣布为客户降低利息0.1%，之后其他四大银行都宣布减息0.15%，TD银行随后无奈才宣布match其他银行的减息幅度。
第四，鉴于房产价格不断攀升，银行对于未来的风险评估以及有所顾忌，必须考虑坏账准备金的问题。国债市场的情形非常微妙，全球央行携手压低长债的收益率，使得目前长短债之间的收益率差距非常小，目前的情形已经接近2008年的水平。银行遭受到的息差冲击已经近乎极致，必须考虑提高房贷收费弥补损失。
2015年见证了一个奇怪的时刻，加拿大央行降息稳定经济的大环境下，商业银行却暗地拆台，虽然当前房贷利率上升的幅度非常小，但是房贷利率可能有趋势扭转的迹象。加拿大人由于债务人均债务水平已经占到可支配收入的 165%，即使房贷利息上升很小一部分，依旧会令大批房贷负担沉重的朋友感到压力。
当前所有的信息都指向同一个方向，加拿大人在房地产的牛市中积累了大量债务，为了维持债务，对于债务的成本非常敏感。
可以想象，为了按时还债，不得不牺牲其他消费，或者推迟退休。在央行不断降息、房地产价格不断上升的情况下，人们只看到房价在过去几年的增长速度，就预测今后也会保持同样的增长，便会将所有钱在偿还现有按揭的同时，不惜再增加新的按揭，换更大的房子。
许多人甚至认为房子会变成自己的退休资产，但其实换了房子后，不仅是房贷增加，连同地税和维修费用等都要相应增加。故此人们当然要延长工作时间，甚至还要兼职才能负担得起这些开支。而且以此作为退休资产，也使得资产的流动性变得愈来愈差。
人们似乎忘记了，在2008年金融海啸后，美国政府用纳税人的钱为美国的房地产担保公司，房地美和房利美两房补贴了共计1270亿美元，美国财政部为房地产两房担保的债务负担最高达10.7兆美元。这种政府行为，自然引发了公平性问题。对于纳税人来讲，他们的税金本来应该用于公用事业的发展，医疗和退休人员的福利，却被用来补贴无法偿还房屋贷款的购房者，否则银行系统将出现问题。
这种做法显然是不公平的，我们不难看出，每个人在举债方面都慎重行事，房地产市场和经济就可以稳定发展，如果每个人都以最大限度的攫取为目的，房贷市场最终会遭殃。银行一方面增加放贷利息，另一方面则将房屋贷款的风险，通过按揭保险形势，把风险推给加拿大按揭及房屋公司（CMHC），这样个人风险也就转变为集体风险，最后还是要由纳税人买单。
以目前的情况看，明明应该加息，却人为压低利率，造成房贷市场的严重失衡，这种情况连商业银行也意识到了，鉴于债券市场的严重扭曲，商业银行只好暗地加息以保全自己。
最令人担忧的是，现在很多人都认为房产就是自己的退休资产，而且会指望政府的老年金和目前的养老体系，但他们可能不知道如果房地产市场发生问题，政府将会动用大笔纳税人资金救市，这将对现行养老体系形成冲击。
鉴于美国两房的“前车之鉴”，每个人在享受生活之际应该想想如何做好退休养老。加拿大有一系列的注册计划给予投资则税务便利，鼓励每个加拿大人自主养老。撇开税务便利不谈，投资者首先应该好好考虑自己的投资者方向。特别是有闲散资金放在储蓄账户里应该好好利用起来。
如今国债市场的收益率处于被扭曲的状态，而始作俑者很明显是债务水平过高，央行维持低利率将成为新常态。加拿大人的负债水平高达167%，已经逐步接近其它高负债国家的水平，例如日本以及意大利。日本背着超过200%以上的债务占可支配收入，躺在低利息温床上已经超过了20年。
从这个鲜明的例子可以看出，在高企的债务面前，政策制定者依靠低利息维持债务泡沫的动力远远高于将其刺破。债务水平持续上升以及低利息环境就形成了一个死循环。最终，储户应该明白等待利息水平上升，靠利息来维持退休生活已经不现实。
既然国债收益率已经处于一个极低的水平，那么股市恐怕是必然要考虑的选择。在低利息压力下，加拿大退休金CPPIB的最新股市持仓已经超过了50%，而真正固定收益的比例达到了32.6%，由此看来，传统谈股色变的观念应该改变一下。
投资者肯定会担心股市的波动性，其实，投资股市有不同的策略，关键看投资者如何选择不同的资产管理人。选择正确的资产管理师，会降低波动性，在相同风险系数获得最优化的回报。在美元进一步升值预期不大升温的时刻，投资者应该想想如何甄别不同类型的偏股型基金的管理人，为自己的养老金在低利息环境下寻找出路。
杨凡，RRSP专家，加拿大证券院士
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