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5月销量下降房价仍涨 未来楼市软着陆or坠落?

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自从安省开始实施治理楼市的16条辣招之后,据最新数据显示,GTA地区的房屋销量已出现大幅下滑,但房价却仍在上涨。但多伦多房屋销售库存比骤降,业内人士称,这表明房价下跌很快就会发生。

  5月份销量下降房价仍涨

多伦多地产公司Realosophy从本月开始发布GTA每周房屋的销售情况,最新数据显示,在刚刚过去的一周(10-16日),GTA地区房屋销量按年下降47%,condo的销量也下降24%。如果比起此前一周,这个周的降幅更大,在此前一周,GTA地区房屋销量按年下降44%,condo的销量则降22%。

Realosophy的主席Realosophy表示,刚刚过去的一周也是省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后,GTA地区房屋销量连续下跌的第9个周。

Realosophy没有提供上周房价变化的相关信息,但根据加拿大国家银行上周三公布的房价指数(Teranet-National Bank House Price Index)报告,今年5月份全国平均房价与4月相比升高2.2%,虽然多伦多地区房屋销量下滑,但按月房价升幅仍然领先全国,达到3.6%。

该报告称,到今年5月份,全国平均房价已经连续上升16个月,也是该银行收集相关资料及发布房价指数19年来,按月升幅最大的5月份。在刚刚过去的5月份,国家银行收集资料的全国所有11个主要市场的房价均比4月份上升,其中多伦多地区按月升幅最大,达到3.6%,其次为汉密尔顿(Hamilton)3.1%,再是BC省的维多利亚(Victoria)2.5%。

如果与去年5月相比,全国平均房价涨幅为13.9%,接近去年9月创历史纪录的14.1%的涨幅。若与2016年5月相比,多伦多平均房价的涨幅为28.7%,创历史新高。汉密尔顿其次23.49%,再是维多利亚19.74%:

  房屋销售库存比骤降

另外,根据加拿大房产协会(CREA)上周四发布的数据显示,多伦多房屋销存比(即房屋销量与新挂牌上市房屋比)在5月份下滑至41%,是自2008年以来的最低水平,接近经济学家普遍认为的平衡市场范围的最低值。

这个指标可以很好地预测房价是会上升还是下滑,多伦多的数据表明,房价适度下跌很可能会发生。

据彭博社的计算,房屋销存比3个月的移动平均数,可以预测到5个月之后,多伦多基准房价60%的变动情况。如该比率持续保持在40%,则意味着年度房价在约半年后,会有小幅单位数的下降。

多数经济学家以及加拿大央行认为,房市会软着陆。多伦多房价一直稳步攀升多年、今年3月涨幅竟超过30%的局面必定会结束。即使在5月份销售下滑,多伦多房屋基准价在当月还上涨了1.2%。

那么多市房市是会软着陆还是硬着陆呢?

  房市软着陆观点

在上周进行的半年度金融体系审查中,央行表示,多伦多和温哥华的房价大修正不太可能发生,因为支撑房市的一些基本因素很强劲。

加央行行长波罗兹(Stephen Poloz)及副行长威尔金斯(Carolyn Wilkins)于上周表示,加拿大经济正在复苏,低利率政策已经完成使命。这表明政策制定者对提高利息后会给多温两市居民带来风险并不担心,也证明了房市会软着陆这一观点。

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威尔金斯(图片来源:网络)

此外央行称,去年在加拿大定居的30万移民中,约有40%的人定居在安省。这增加了当地房市的需求。 人们认为多伦多是“世界级大城市”,是北美第三大金融中心,多市房价应该与伦敦和东京比较,而不是与渥太华进行比较。温哥华近期房市又出现反弹,也是房市不会出现大修正的一个证明。

 房市硬着陆观点

今年1月 ,多伦多房市销存比达到90%以上,创历史新高。但到5月份,该比率下滑至41%,下滑了超过50个百分点,这是1988年以来最大的降幅。前一次房市该比率出现大幅下滑是在80年代后期,当时是从71%下降至30%,随后房价也出现了创纪录的大幅下滑。

房市是否会出现硬着陆,很大程度上取决于这一比率是否会继续下降。

房市买家和卖家的心理是关键。房市有大量的投机需求,任何对房市出现修正的担忧,都可能导致投资者退出房市。

多伦多目前又有一批新屋即将上市。加拿大房贷及住房公司(CMHC)本月发布的数据显示,多伦多年初至今,新独立屋完工量在五月份上升至4,937栋,是2008年以来的最高水平,比2016年上升了19%。

以往的经历表明,如果房屋销存比出现徘徊在30%左右,房价可能会出现两位数下跌。

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