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房价下降让加拿大人从纸富豪美梦中惊醒

国多数都会地区近期房价下跌,加拿大人身家瞬间缩水,专家说那不利整体经济,尽管年轻首购族获得喘息机会。

国家银行(National Bank)日前公布房价指数,它调查加拿大26个都会地区,其中40%的房价指数过去6个月下滑。全部从它们的顶峰回落,只有5个城市例外,包括蒙特利尔、安省京士顿(Kingston)、基秦拿(Kitchener)、圣嘉芙琳(St. Catharines)和温莎(Windsor)。

事实上,加拿大人的物业价值近几年涨不停,许多人乐不思蜀,沉醉在他们变身纸富豪的想法。

市郊物业价值飙升,众多年长屋主亦欢天喜地,更加松手购物消费。

经济学家形容这个现象是“财富效应”(wealth effect),换句话说,人们自觉更加富有,从而作出更多消费,尽管他们手头不一定真的比从前更多钱。

国家银行理财(National Bank Financial,NBF)经济师帕奎特(Jocelyn Paquet)说:“假如物业骤然升值20%,就算你没有更多钱,仍会令你觉得比较富裕。”

很多情况,财富效应是不理智的。资产升值在日常基础而言,实际不会令到你更加富有。物业价值倍增,但其他人的房价也水涨船高,假如你售屋而需另买新的,你并未取得多少好处。

真正改变的,其实在于背负债务的。由于过往15年,加拿大人入息成长追不上房价涨幅,每一元可支配入息的家庭债务飙至将近1.70元,高于2000年初的大约1.10元。

问题在于,资产增长可能分分钟化水,假如房地产(或股票)市场冷……但债务仍旧缠身。面对沉重债务纠缠,却无多少财富,只会令人自我感觉良好,而非极为富有。国银理财分析员11月中指出,近期加拿大房地产市场逐渐变冷,伴随债务的财富效应很快就会结束。

帕奎特与同僚马里安(Stefane Marion)写道:“我们未到那个地步,但眼前走势触发我们垂注。假如形势没有很快企稳,财富效应瓦解,消费者2019年将面对更多逆风潮。”

最近几年,加拿大强劲经济表现,财富效应无意扮演一定角色。

屋主开始觉得比较穷,他们将会较少开销,从而影响零售业,施压工商百业,拖慢就业成长。工作职位较少意味日子更加艰难,有些人拿不出按揭供款,对于楼市进一步带来下行压力。

借贷将会放缓,较少人用他们的物业取得房屋净值信用额(HELOC)贷款,银行批准他们的贷款额度相应降低,从而拖慢金融业。

这一切将对整体经济构成下行压力,只不知道情况会有何其严重。最近一项研究,穆迪分析(Moody’s Analytics)试图以具体数字说明财富效应,它们得出4.5仙:你自觉身家涨价每一元就会额外消费4.5仙。

反向来说亦同,假如你变得比较穷。

举例说,大多伦多地区平均房价下跌5万元(所有房型均价仍然高至73万元),假如穆迪正确,多伦多普通业主每年将减少大约2,250元消费额。用这个数字乘上区内数以十万计业主家庭,那等于严重的经济逆风。

肯定的是目前仍未出现消费者大崩溃情况,哪怕近期数据显示加拿大零售消费额失了早前力度。帕奎特说NBF估测,消费的按年成长从2017年的3.5%,下调至今年2.2%和明年的2.1%。

但帕奎特指出正面消息,外贸数字蓬勃发展。NBF估计贸易成长率2019年达到4.6%,高于2017年的1.1%。也就是说,贸易及企业投资可能从消费主导的颓势中救起加拿大经济。

此外,楼市放缓、房价下跌亦有其积极面,那将改善数十年最糟的房屋可承担性,帮到年轻人进入房屋市场。

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