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加拿大地产市场反弹 央行行长突发警告!

原标题:央行密切关注地产市场动态

加拿大央行行长波洛兹最近发表重要讲话称,目前加拿大地产市场的反弹,已引起央行的高度关注。在温哥华的经贸展望论坛上,波洛兹行长认为最近温哥华、魁北克和安省的地产强势反弹,虽然说是基本面需求造成的,例如加拿大经济健康、就业市场和薪资增长强劲、新移民不断涌入等等,但也需要引起警觉,不要再次引发地产市场的投机行为!

上一次加拿大央行行长发表类似声明是在2016年底,当时多伦多和温哥华房价正在火箭式上涨。在今年6月份即将离职的行长波洛兹,突然对地产市场发出警告,让许多分析师都感觉意外。波洛兹认为,地产市场的强势复甦,令人担心一些不健康的因素引发潜在的投机行为,这种情况在过去出现过,然后就是价格的大幅逆转,对加拿大整个经济造成影响。

分析师本来猜测加拿大央行今年可能会打开降息之门,但是2020年新年第一次亮相,波洛兹行长的发言,似乎仍是担心降低利息,会引发房地产市场过度投机。

对于房地产市场的疯狂牛市,加拿大智库菲莎学院的报告曾揭示出基本面的原因:房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动,而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨,房主预期房价还是要继续上涨,因此出现惜卖情绪,不想把房子卖便宜了。所以,按照这种逻辑房屋建筑量再多,还是无法满足需求。

菲莎学院尖锐地指出:多伦多和温哥华的房价飙升,其实就是人们在低利率促使下,一种买房赚钱的投资需求大爆发!这才是房价上涨的真正原因。

菲莎学院的报告涉及了一个关键问题,许多人都没有注意到:信用周期

根据费雪的“信用与通缩”原理,无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么,在2008年金融海啸爆发时,整个社会的债务水平过度扩张,加拿大央行面临选择,通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期,然后从头再来。

但是,如果让过度扩张的企业倒闭、大批工人失业、房地产贷款无人偿还、银行体系遭受冲击,这对于经济的打击非常沉重。于是,央行为了延长信用周期,大幅降息让企业可以喘息,获得大量的信用,又能够进行正常的再生产,就业市场稳固了,人们的房屋贷款还可以照样支付,银行体系保住了。

皆大欢喜的情况下,每个人都会问到底谁来承担责任呢?责任就别想了,上一个信用周期的过度扩张,大家谁都有份,谁也没有责任。但是,必然有人要承担后果,央行通过降低利息释放流动性,把利润让给企业和房地产,把损失转嫁给储蓄和退休人员。

信用是一个容易上瘾的产品,在低利息的刺激性,资产价格原本应该下跌,却被人为的托住;为了不让资产价格下跌,就要不断的增发信用,延长信用周期。随着时间的流逝,储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面,大规模的将银行资金取出,投入到杠杆最高的行业裡面,这就是房地产。这些年的房价暴涨,其实就是资产荒的表现。

从过去的经验看,无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都会不断扩张,加拿大从政府到民间的负债都拚命增长,这代表着延长信用周期是必然的手段,政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果。

问题是加拿大家目前的家庭负债水平一直维持在175%以上,美国的房地产在2007年家庭负债水平还低于这个位置时候就撑不住了,作为相对美国小很多的经济体,加拿大地产和经济的微妙关係如履薄冰。

在加拿大人负债严重情况下,加拿大央行过去十二个月都咬牙按兵不动,并未跟随全球央行的降息步伐降,Bay street 的分析师一直都呼吁,加拿大央行2020年至少应该来一次保险性降息

杨凡

加拿大证券学院院士/特许金融规划师

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