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地产公司旗下上亿房产却宣布破产,牵扯出加拿大历史上金额最大的庞氏骗局之一

近日一家房地产公司的倒闭引起了全加拿大地产相关行业的关注。不仅失去了旗下上亿加元房地产,还欠下了上千万加元债务,被认为可能是加拿大历史上涉及金额最大的庞氏骗局之一。

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图片来源:网络

这家名为Epic Alliance的房地产投资公司位于萨斯喀彻温省城市萨斯卡通,创建于2013年。该公司名下还拥有众多子公司,例如 Epic Alliance Real Estate(用于物业管理)、Epic Alliance Electric(用于物业维护)、Epic Accounting and Bookkeeping和Epic Holdings,以及一众编号公司,旗下拥有共计118名员工,最高持有过超过600处房产,规模可谓宏大。

据悉,除了经营一项基于期票的贷款业务以外,Epic Alliance拥有一种双重的商业模式。

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Epic Alliance宣传的盈利模式,图片来源:Epic Alliance官网

一方面,他们提供一种名叫Fund-A-Flip的计划,通过向投资者收取40000加元左右的私人投资,Epic Alliance借此筹资资金购置房产,翻新并出售以获利。

这让人不得不联想到之前轰动一时的“深房理“事件,通过众筹和代持的方式筹集炒房的大量资金来源。不过,这二者之间其实还有一定区别。

其实与Epic Alliance采用的Fund-A-Flip计划类似的投资方式并不非常罕见,但该公司的项目与大多数类似投资方式不同的是,他们将这些收集而来的房产反过来再出售给他们的投资者。

另一方面,该公司还提供一个名叫”Hassle Free Landlord”的项目,标榜其高达15%的投资回报率。投资者将提出房屋成本的20%作为首付,然后有资格获得房屋抵押贷款。然后他们会把房子租给Epic Alliance。作为回报,Epic Alliance将承担有关房屋的所有费用。他们将支付抵押贷款、保险、税收、公用事业等,并返还最初20%投资的15%年回报,因此,如果投资者投入了40000加元,将获得每月500加元的回报。

由于只向每个投资者收取40000加元左右的低价投资,Epic Alliance所购置的房产价值一般也都极为低廉。其投资的房产很多都位于萨斯卡通一片位于被称为“字母城”的地区。该地区位于Avenue A到Avenue Y之间,由于较低的人均收入和较高的犯罪率,被当地人普遍认知为“贫民区”,而”Hassle Free Landlord”大多身居外地,因而并不知晓详情。

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房屋糟糕的管理状况,图片来源:CBC

据了解,该地区房产平均售价大概在22万加元左右,在算上一系列成本后,Epic Alliance以大约1500加元的租金出租类似价值的房产。虽然这个数字甚至不比其真实成本高出多少,然而事实上,萨斯卡通基本上没有人愿意每月支付1500加元以上的租金来住在贫民区。

因此Epic Alliance持有的出租房其实入住率很低,这也造成了该公司不断地亏损。最多时该公司名下持有超过600处房产,但入住率最高也不超过50%。这样粗略估计每月Epic Alliance可能至少要承担45万加元的净损失。

总结下来就是,Epic Alliance先通过投资者获取的资金购买房屋,再将其承包给价格低廉的建筑商来将其粗略翻新。之后再反过来让投资者买下该房屋支付20%的首付,剩下的部分则抵押贷款。由于是将翻新后的房屋直接出售给自家的投资者,Epic Alliance一般可以从中获得一部分现金帮助周转,让这艘日渐沉底的破船继续运作。但现实很残酷,该公司实际上仍然在持续亏损,为此只能不断引入新的投资者,通过获取新资金来偿还旧债。

然而Epic Alliance“这种保证高回报率”的投资项目名声在外,最终吸引了官方的注意。在去年10月下旬,萨省政府金融和消费者监管机构FCAA找上了门,表示该公司没有许可证的情况下提供投资,因此下达了停止交易禁令,令其经营情况雪上加霜。

这使得其被迫解雇了超过75%的原员工。虽然之后FCAA又取消了禁令,但为时已晚。禁令不仅使Epic Alliance超过一个月无法获得新投资,更是吓跑了那些观望的潜在投资人。Epic Alliance随后垂死挣扎,想谈拢一笔1000万加元的大额投资来稳定现状,但最终告吹。该公司随后又转向现有投资人,希望重新谈判修改合同内容以不支付给投资人现金,也以失败告终,最终宣布破产,给这场骗局画上了句号。

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宣布破产之际Epic Alliance还持有504处总价值超过1.26亿加元的房产,其中总价值共约1.15亿加元的房产都在萨斯卡通。而”Hassle Free Landlord”项目中占绝大多数的外地投资人们由于Epic Alliance的破产而不得不突然以远程房东的身份收拾剩下的烂摊子,身居异地也使得出租流程更加困难,很可能在短时间内很难再次成功出租,这也将造成一笔额外的损失。另外,Epic Alliance从超过120名投资人处收取的约1000万至2000万加币的资金也因该公司破产而不知去向。这在当地的的房地产界也引起了不小的轰动。如果让如此大量的房屋一次性涌入市场,很可能对当地的房市造成直接的影响,对那些购买了房产的投资人来说往往意味着危机。

(CFC记者Gary编译)

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